科恩商业项目可行调研

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1、Memo科恩虹桥路商业项目可行性调研计划书一、研究背景与目的科恩投资集团的主要发展商wiselogic，1989年成立于意大利罗马和香港，是一家集国际教育的投资控股公司。经营范围涉及房地产、英国教育、基础设施化工、时尚产业、物业管理和现代服务业等。其中，房地产项目的土地开发和储备项目就达200万平方米。目前，在上海虹桥路宋园路有建筑面积为2300㎡的3层楼面，科恩计划在该楼面销售意大利产品，从负一层往上，依次作为TOSO品牌红酒的储藏酒窖、意大利餐厅、意大利的有机食品（如面包、橄榄油等）销售、以及以酒吧，其中，意大利餐厅设在一层，为大众型的档次定位，其目的为了吸引10号线地铁口的人流

2、，而TOSO红酒是科恩在亚太地区总代理的一款高端意大利红酒，价格在1000-20000元/瓶，主要面向高端人群。科恩希望能够与该楼面的拥有方以基于利润分配的方式进行合作，而不仅仅是纯粹的租赁，因此，特委托零点公司，就该项目可行性设计调研方案，其目的为该项目的可行性分析提供参考依据和有力的数据支持。项目所在地一、研究思路本次调研拟从供给分析、需求分析两个维度论证本项目的可行性，如图所示。一、调研范围及调研内容调研范围：考虑到2300㎡建筑面积的商业业态的辐射范围，以及不同经营业态辐射范围不同，故设定本次调研的范围如下：业态项目地周边1公里范围项目地周边2公里范围上海其他主城区意大利餐厅

3、　　　意大利有机食品销售　　　TOSO红酒销售、酒吧　　　备注：深色表示核心辐射范围，浅灰色表示次辐射范围1、大众档次定位的意大利餐厅考虑到该餐厅面积以及大众档次定位，其主要辐射范围为项目地周边1公里范围，其中，0.5公里以内区域为核心辐射区域。2、意大利有机食品销售业态目前，在市场上类似竞争业态相对较少，且有机食品销售价格一般高于普通食品，因此，本项目中意大利有机食品销售业态的辐射范围较一般商业业态更广，其主要辐射范围为项目地周边2公里范围，其中，1公里以内区域为核心辐射区域。3、TOSO红酒销售、酒吧鉴于TOSO红酒的高端定位，以及酒吧业态的特点，其主要辐射范围将不受地域限制，本

4、次调研主要设定为上海主城区。调研内容：1、供给研究——调查范围：项目地周边2公里范围，重点关注项目地周边1公里范围的核心区域ü中高档写字楼数量、档次、体量、企业入驻率？ü中高档写字楼的周边交通状况？ü中高档写字楼的工作人员的数量、类型？收入特点？ü中高档小区的数量、规模？ü中高档小区居民的收入特点？ü周边交通状况？ü竞争业态（餐饮、有机食品销售、红酒销售、酒吧）数量、档次、体量ü周边商业具体类型及规模特点：大型商场、大型超市、集中商业街、底商、小区便利店？ü项目地周边的人流量？注：考虑有机食品销售、红酒销售、酒吧业态并不像餐饮这种普通业态一样分布广泛，因此，如果调查范围内没有相似业态

5、，零点会考虑到其他相似区域内走访类似业态。l以上内容将通过二手资料收集、实地走访的调研方式获取。2、需求研究——调查范围：项目地周边2公里范围（红酒消费的调查范围将不受该地域限制）ü消费者的社会学特征，包括性别、年龄、文化程度、职业、收入、家庭结构等？ü日常在餐饮、有机食品、红酒消费支出、档次水平以及偏好ü对本项目三种经营业态、档次、规模的接受度、到此消费的可能性；l以上内容将通过对目标消费者的定点拦截访问的调研方式获取。ü消费者的红酒消费行为特点ü消费者对本项目中红酒销售业态、酒吧的接受度、评价l以上内容将通过对典型高端红酒消费者的深度访谈获取。ü高端红酒销售渠道特点；ü本项目作为

6、TOSO红酒销售的一个窗口，其在渠道推广、销量提升方面的贡献度。l以上内容将通过对高端红酒代理商的深度访谈获取。一、研究方法研究内容研究方法STEP1供给研究中高档写字楼二手资料研究实地走访中高档小区竞争业态STEP2消费者需求研究消费者消费力调查（定点）拦截访问深度访谈消费者日常餐饮、有机食品、红酒的消费行为习惯及偏好对本项目的接受度测试（一）二手资料收集零点公司将采用专业报刊杂志检索、网上检索、在相关行业协会购买资料等多种途径搜集项目有关背景及国内外相关资料，尽可能了解与本行业相关的宏观、微观信息，并对资料进行整理与分析，以对调查结果形成补充与支持。所获得的信息将作为整项研究的背

7、景资料。预期结果：为实地走访、后期问卷设计提供基础资料。（二）实地走访ü零点公司将采用多名义调查（以研究人员或客户等多种身份），通过在市场内的观察、对可能的知情者的访问来获得信息。ü部分信息可以通过观察直接获得，部分信息需要与知情者进行对话，访问方式是面对面访谈，但不会录音，可能会以研究人员、客户等多种身份中最容易接近受访对象的方式来访问，当一个受访者的回答内容过少，不能满足研究需要时，可以通过访问其他人来补足。ü研究人员会拍摄数码相片，包括居民生活、商业