山东莱西时代广场项目市场调查以及定位规划

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1、项目市场调研报告上篇项目市场调研报告118项目市场调研报告目录一、宏观经济分析41.宏观市场研究51.1莱西市概况51.2经济发展现状71.3莱西经济的特点91.4莱西市城市发展规划特点112.莱西市房地产市场分析152.1莱西房地产整体概况152.2莱西市房地产发展现状分析152.3莱西市房地产供求状况172.4莱西市房地产特点182.5观点：19二、中观市场调研分析211.莱西市商业市场分析221.1莱西市商业市场发展现状221.2莱西市三大百货超市个案分析：221.3莱西市商业街分析281.4莱西市专业市场分析301.5莱西市商业市场存在的主要

2、问题34118项目市场调研报告三、微观市场调研分析371.莱西市微观市场调研分析381.1微观市场调研涉及的行业381.2莱西市休闲娱乐行业分析：381.3莱西市餐饮业分析391.4.经营者调查问卷分析：（有效人数问卷：131份）401.5对莱西韩国投资企业协会（莱西韩人商工会）的访问记录：45四、周边城市市场调研分析561．莱西周边城市商业分析:571.1莱阳市商业分析：571.2平度市商业分析：581.3即墨市商业分析：591.4招远市商业分析：602．威海市商业分析：623．青岛市商业分析：63五、观点65118项目市场调研报告一、宏观经济分析

3、1.宏观市场研究1.1莱西市概况莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛市，是青岛市的"后花园"，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一。全市总面积1522平方公里，耕地70674公顷，人口72.8万，辖12个镇、4个街道办事处和1个经济技术开发区，862个村庄。莱西市属北温带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜人。年平均气温11.4℃，莱西市历史悠久，文化底蕴浑厚,人类文明史达5500多年。1.1.1人口构成2004年全市户籍人口72.8万，市区人口22万，外县市在莱西城区常住人口3～5万，韩国驻莱西的人口约500人。1

4、.1.2地理位置及区位优势莱西市位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间，地理位置优越，交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，在青岛市"一小时经济圈"内，交通运输条件便利。境内有兰烟铁路1条，国家级公路3条、省级公路7条、县市级公路19条，全市公路通车里程达1008公里，公路密度每百平方公里达到66.2公里。同三高速和潍莱高速公路从境内穿过，并设有出入口，济烟铁路在莱西市设有望城火车站。118项目市场调研报告A.铁路：济（南）烟（台）铁路从莱西市境内经过，并设有客货站，客货运输方便。B.公路：同三高速公路在莱西境内经过，设有1个出入口。潍（坊）莱（阳）高

5、速公路在莱西境内经过，设有3个出入口。有7条国家级公路经过。C.海运码头：距青岛港头70公里。该港年货运吞吐量1.2亿吨。青岛港在世界集装箱大港排名第15位，年吞吐量为340万标准箱。D.空运：距青岛国际机场40公里。有204国道连通。1.1.3城市定位素有“青岛后花园”之称的莱西市，近年大手笔规划建设“生态示范市”，使这片土地迸发出无穷的发展活力。“生态莱西”——“一个最适合人居和创业的现代化生态型滨河城市”的城市定位既增强了对外的吸引力，又增强了对内的凝聚力，使莱西成为观光和投资兴业的热土。118项目市场调研报告1.2经济发展现状1.2.1经济总

6、量2004年，莱西全市完成GDP（国内生产总值）145.83亿元，比2003年增长18.4%；地方财政收入4.1358亿元，增长33.4%；全社会固定资产投资78.2亿元，增长49.8%；实际利用外资4.56亿美元，增长42.6%。1.2.2产业特征山东省莱西市是一个农业大市，近年来，莱西市始终把加快结构调整、构筑可持续发展的经济体系，作为经济工作的重点来抓。在经济结构上，突出新型工业化，坚持以工业化带动产业化、推进城市化、实现现代化。在农业结构上，不断壮大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主导产业，加快膨胀六大农业产业链条。在工业结构上，大力培育食品加工、

7、矿产建材、电子信息、机械制造、纺织服装和化工六大产业，突出发展食品工业集群，具备了承接国内外产业转移的良好基础。1.2.3.固定资产投资特征2004年，莱西市固定资产投资达到78.2亿元，同比增长51％。投资12.8亿元，组织实施了52项基础设施建设重点工程。完成了梅花山生态园二期、月湖广场二期、月湖清淤改造、潴河治理及烟台路、青岛路、文化路、上海路等城区主要道路改造工程，硬化翻修城区道路47.2万平方米；铺设雨污管网2.1万米；铺装人行道板38.9万平方米；绿化面积47万平方米；安装路灯507基，城区亮化率保持在97％以上，城市功能更加完善。城市化

8、水平达到45.1％，比上年提高了1.9个百分点。1.2.4对外开放118项目市场调研报告近年来，随着对外开放