遵义时代广场项目商场规划建议报告

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1、遵义时代广场商场规划建议报告1对汇川区商圈的分析与评价●与中华路、北京路相比较而存在的市一级商业营运中心●传统骑楼式商业文化特色显著●餐饮业发达，传统商号密布，具旅游观光价值●遵义传统商圈，日均客流30～50万●消费层次中低档，商业配套成熟完善●主力消费群是遵义西关老城及遵义原住居民户为主●专业市场成熟发展，专业度高，商业辐射广泛●商业经营组织模式滞后，整体营运水平不高2对同商圈内的商业物业的评价●时代广场是商圈内最大商业用房、总建筑面积12万m2，由东欣房地产投资，2008年交付使用，前期经营惨淡，现南塔有所改观，但整体空置率仍然较高。做不旺的原因分析：1.商场欠缺整体的开

2、发及经营定位，重造场，重销售，不重招商组合和整体经营；2.与上下九商业圈的经营氛围没有有机的融合，存在经营形态上的反差；3.核心主力店的引进失败；4.物管成本费用高企，制约商户前期创业；5.商业整体规划布局上存在缺陷。3●名汇商业广场1.销售较成功；2.缺乏清晰的市场形象定位；3.招商组合力较差，欠缺灵魂主力店；4.门面小，楼层间隔及功能布局不合理；5.楼层高，制约客流导入。4●新世纪商业城1.主题形象定位清晰，推广较成功；2.招商较差，经营定位理念无法体现；3.康王路前景规划利好，但目前难以迅速体现。●沃尔玛广场1.商场具备较高水准；2.只租不售政策，利于商场前期创业；3.

3、经营定位无特色，且目前展示不充分；4.核心主力店效力未发挥。5项目竞争优势l生活配套完善地处老城区，独享成熟生活配套，学校、幼儿园、医院、邮政、银行、饮食娱乐一应俱全。l地铁概念、交通便利项目邻近地铁一号线陈家嗣站，临近北京路、中华路、中山路多条交通主干线，数十路公交车途经，交通辐射范围十分大。6l商业气氛好属繁华商业圈内结合部，上下九、十甫路等都是传统的商业街、商铺投资前景好，地段发展潜力巨大；新开通的康王路，将使地段价值飓升。l旅游、文化气息浓重地处汇川区，属历史名城，国家重点文物保护单位遵义会议古迹更早已闻名遐迩，都是市政府重点保护文物，自古以来就是文化荟萃的宝地，且是

4、闻名中外的旅游区域。7旧城市中心商住型物业，软硬件配套齐全；区政府规划发展地区，具有较大潜力；区内人口随着地区发展而扩大，消费力将增强；由于所在地商业零散，其市场空白面大，其发展空间巨大。产品优势8项目竞争劣势l项目所在地的商业零散，规模不大之余且档次较低；l商用物业面积分布过散（计划六层）；l周边大型专业市场的影响；l车位配比略显不足。9项目机会点分析l汇川区核心区可开发用地较稀缺；l本区商业市场空白面大；l区域发展较具潜力；10项目威胁分析所属的汇川区在未来的房地产开发量将增多（含烂尾项目），商用物业也将扩大，即潜在的竞争对手会在一定程度上影响本项目未来销售。因此项目的销

5、售将会面对不同档次项目的竞争，其整体市场定位必须独特，且抓住市场空白和市场潜在需求，创造效应。11项目定位篇项目开发理念市场定位规划定位目标客户定位12项目的开发原则及思路1、以快速回笼资金为主的同时，确保长期旺场经营2、通过商场裙楼的价值创建，提升整体项目价值3、在形成整体品牌时，为发展商开发其他项目奠定良好市场信誉度，可持续扩展，实行房地产良性滚动开发模式4、在经营定位方面，符合政府商业发展规划，并形成独有经营特色优势，增强市场竞争力，提升商业价值，确保高于区域商业市场价值，获取最大利润值135、在商场规划设计方面，将适应各主要经营类别及业态经营使用需求，确保良好的循环人

6、流消费购物动线，平面交通及垂直交通设计及设施合理齐配，提高商场中长期的经营可调适应性，包括各类商场硬件软件设施科学灵活配置。6、商场在吸纳及满足区域内消费的同时，借助本区商贸旅游的商业规划定位，制定充分吸纳外区消费购买力，确保商场长期价值增长。7、在整体项目推广经营过程中，通过项目经营定位将提升区域商业经济，争取得到政府部门的全力支持及协助14商场的市场定位1.定位思路：从市场分析商业格局，商业经营发展中分析制定，并在以下几方面形成定位趋向缘由：首先分析制定商业经营业态再分析制定经营行业类别最终分析制定项目定位152、从交通条件及区域辐射分析[向东]中华路→北京路→人民中路→

7、惠福路→解放中路Ø是汇川区与越秀区东西向的第二条主通道[向北]中华路中→中山七路→香港路→北京中路Ø是由北向入项目的主要通道之一[向西]中华路中→惠州路→中山八路→黄沙大道→珠江桥Ø是西区社区商业配套密集区域[向南]中华路→长寿西→文昌北路→华贵路→第十甫→上下九路→六二三路Ø是汇川区与海珠区南北主干道之一16总结：①交通条件以向北接中山七路及连接北京路的优势最为明显。相对区域内其他商住项目具交通便捷优势，同时周边公交路网及站点密布。②作为汇川区内东西向二级主通道，沟通东西向区域内交通，区域内各类人流、