土地闲置问题的成因及分析

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1、土地闲置问题的成因与对策研究土地是最重要的稀缺资源之一。随着国家城市化和住房商业化进程的快速推进，房地产市场近年来发展迅猛，与此同时，土地闲置的问题也十分突出。土地闲置可扰乱土地交易市场，导致商品房供应量减少，引发供求关系失衡，致使房价非正常上涨，甚至滋生房地产泡沫，给宏观经济运行带来不稳定因素。合理利用土地是我国的基本国策，如何防止土地闲置，从而提高土地资源的利用效率，是摆在政府面前亟待解决的重要问题。一、我国土地闲置的概念界定根据《闲置土地处置办法》规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的

2、，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者己投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、行政法规规定的其他情形。上述关于闲置土地的定义存在严重的漏洞，致使很多事实上的闲置土地不能纳入统计数据。首先，由于地方政府通过出售土地给开发商而取得财政收入，双方存在利益关联，给予地方政府的裁量度过大，容易形成滋生腐败的温床。定义中含有“未经原批准用地的人民政府同意”，如此，即

3、使开发商造成土地闲置，只要经原批准用地的人民政府同意，就可以不认定其为闲置。其次，“三分之一”和“25%”的量化指标过于宽松。根据规定，以下三种情形不属于土地闲置：动工开发建设总面积超过三分之一，但余下的近三分之二面积不进行开发；己投资金额占总投资额比例超过25%,但中止进一步开发；中止开发建设连续满1年但事前经批准。上述三种情形均造成了事实上的土地闲置，从而给开发商提供了可乘之机。二、土地闲置的主要成因目前的土地供应制度以及巨大的土地增值空间是造成土地闲置的深层因素。土地闲置的直接原因主要有两类：一类是因开发商囤地投机造成；另一类是因政府及有关部门造成。1、因开发商囤地投机造成土地闲置城

4、市化进程的不断深化决定了我国土地市场价格呈刚性上涨趋势，未来升值空间巨大。据估算，近10年间，东部沿海城市土地市场价格平均上涨20倍，而同期征地成本平均仅上涨2倍，商品房价格平均上涨3倍。由于囤积土地投机的风险很小，相比开发房屋的投入也更少，却可能获得比开发销售房屋更高的利润率，这促使一些开发商只囤积买卖土地而不积极开发建房。事实上，开发商通过囤积土地可以两次获利，先以早期的低价购得大量土地，通过价格差获得土地增值收益，然后再以上涨后的地价作为为参照成本，推动房价预期走高，进而获取高额房屋开发利润。此外，对于房地产行业的上市公司而言，囤地还可使资本市场给予更高的估值，从而可以更高的价格进行

5、融资，缓解资金压力和买入更多的土地，形成“良性”循环。在这些巨大的利益面前，开发商纷纷选择疯狂囤地，进而造成大量土地闲置。2、因政府方面的原因造成土地闲置在地方政府垄断土地供给模式和分税制体系下，出卖土地是地方政府最主要的收入来源，所以地方政府总是在不断试图高价推地，以获得最优化的财政收入。在强大的利益驱动下，一些地方政府把主要精力用于廉价土地的取得上，而疏于土地出让后的管理和服务，客观上为闲置土地生成提供了宽松条件。原因主要包括：因地方政府调整规划而造成闲置，如调整用地功能与规划道路等市政设施项目而无法开发等；因基础设施不全、不具备开发条件而闲置，如周边未三通一平等；因拆迁难以进行而闲置

6、。三、解决土地闲置问题的对策1、提高开发商闲置土地的成本从经济学角度分析，开发商囤积土地的动因在于以较低的投机成本换取超额利润，只有当这种超额利润丧失、预期风险收益高于囤积土地成本时，开发商才会收敛其囤地投机行为。因此，对因投机造成土地闲置的开发商必须处以重罚，不但要无偿地收回闲置土地，对情节恶劣、后果严重者，还应取消其一定时期内购买土地的资格。如果仅仅收回闲置金，很难起到惩戒作用，制止土地投机行为。在制度设计上，应提高土地闲置费的征收比例，将土地增值收入大部分收归国有，以此增加开发商的占地成本、财务风险和市场风险，使开发商放弃持有土地等待升值获利的动机。2、严格规范地方政府的行为地方政府

7、在征地、卖地及其售后管理等环节上的违规行为，是造成土地闲置问题的重要原因。因政府原因造成的土地闲置，包括改变土地规划用途、基础配套设施以及居民动拆迁等问题的处理滞后等，地方政府政府应主动承担责任，促使土地及早开发。解决闲置土地问题关键在于规范地方政府行为。在规定时间内闲置土地问题没有得到有效处置的，应停止征地报批和土地出让，并明确规定各级地方政府的主要负责人为第一责任人。中央派驻各地的土地督察员也应将土地闲置问题列入督察