三大因素将影响2018年房地产市场

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1、三大因素搭影响2018年房地产市场2018-04-2004:12:46中国报道2018年2期易宪容1月18Id，国家统计局发布的数据显示，2017年中国经济总量达到82.7刀亿元人民币（约12万亿美元），同比增长6.9%。尽管不少分析认为，2017年屮国经济主要亮点在于出门回暖，新动能成为重要支撑，国内消费为驱动力等，但中国经济增长稳定向好的核心仍然是房地产市场。房地产对GDP增长贡献率髙从2017年屮国建筑业及房地产市场增长来看，去年屮国房地产空前繁荣。公开数据显示，2017年伞国房地产开发投资10.98万亿元，比2016年名义墦长7.0%;商品房销售16

2、.94亿平米，比2016年增长7.7%;销售额13.37万亿元，增长13.7%。虽然这儿组数据看上去并非特别显眼，但这是在2016年房地产市场创历史纪录的基础上再创纪录。2017年8万亿元的GDP增加额中，约有2万亿元以上來自房地产、Ik及建筑、Ih再加上与房地产业相关的产业带动，比如，钢铁、煤炭、建筑材料、家具等，整个GDP增长贡瞅将有超过一半来这些行、Ik。从20多年的经验来看，只要房地产市场繁荣，中国的GDP就会稳定增长。房子熟了!福州正在建设屮的商品房。实际上，国内房地产市场之所以能够在2016年创纪录的基础h继续繁荣，足因为尽管2016年之后又出台

3、了200多次房地产调控政策，犯是这些帘场政策的核心是以行政性的方式來限制过高房价或“止涨”，即不能让房价再上涨。在此情况下，作为一个以投资投机为主导的市场，在那些出台房地产市场调控政策的城巾*,其住房销售会下跌，但足住房的价格不但不会下跌，反而还会上涨。蛍然国家统计周公布的2017年12月份数裾显示，一线城市房价有15个月环比K跌，但冋比来看，只有个别城市是不跌的，其他城市房价同比都还在上涨。从上述数据可以看出，住房销ft面积增长仍然是以房价上涨为动力。也正是因为房价还在上涨,国内居民就有强烈的动机通过髙杠杆融资进入房地产市场。在这种情况下，投资#会预计房价

4、上涨的投资收益远商于其住房按揭贷款的融资成本。利益格局或将调整从十九大报告及相应的一些房地产市场调控政策來看，我们关注的应该是以下几个方面：一是房地产调控采取因城施策。就2017年房价仍在上涨态势来看，己经出台房地产调控政策的城市，2018年这些政策还会继续。最近有媒体炒作今年这些城市房地产调控政策松绑的概率不会太髙。至于没有出台房地产咁场凋控政策的三四线城iU,其房地产市场的增长还会继续，但其增长速度会慢下來。由于这些城市的经济喜色不萵、人口基本上处于流出状态等原因，其住房的投资价值可能会逐渐弱化。特別是当这些城市的房价上涨减缓时，投资者不会如2017年那

5、样涌入这些市场。二是2018年金融市埸按揭贷款利率变化。今年以来，居民购买住房的按揭贷款利率出现一种伞面上涨的趋势。2015年不少城市房地产市场价格疯狂t涨的一个重要原因在于，住房按揭贷款利率下降到了历史最低水平。在这样的情况下，居民利用银行按揭贷款涌入房地产市场是必然。2016年按揭贷款增长5.6万亿元，增速达36%.,2017年国内居民利用银行信贷进入房地产市场的资金估计可达6.5万亿元，这个数字尽管增速有所下降，但仍然比2016年增长近1万亿元。可以说，这是近两年拉动国内房地产创历史记录快速增长鉍大的动力。但是进入2018年后，那种低利率格局已经发生丫

6、较大变化。2018年以来，杭州多家银行的住房按揭贷款利率不仅没有下降，反而俜遍上涨10%，甚至有些银行最高上涨达20%。住房按揭贷款利率上涨，估计不会是少数儿个城市的现象，肯定是-种全国性的普遍现象。因力U前国内理财产品的利率基本上都在5%的水平，K•至于更髙。如果银行发出的贷款成本达到这样髙的水平，那么其住房按揭贷款利率上涨一定足一种趋势。如果国内按揭贷款利率全面上涨，不仅意味卷住房投资者的融资成本全面上升，投资者所期望的利润下降，也意味着进入房地产市场投资风险增加。在这种情况下，房价上涨的预期随时都可能出现逆转。三是政策的重大突破。国土资源部部长姜大明1

7、月16日表示，屮国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建没用地建没租赁住房试点。可以说，这项政策的重大突破，不仅将解决建设住房的土地完全由政府控制的问题，也让农村不少住房经营性建设用地全面盘活，而且政府提侣大虽建设租赁房市场也大有用武之地。从姜大明部长的讲话來看，至少包括三个层次的A祚。一是非房地产企业也可成为房地产开发商;二是农村集体经营性建设用地入市，政府不能再垄断土地市场;三是研宂建设租赁住房，非普通住房。可以说，这个政策的重大突破，将对屮国的房地产市场产生巨大的影响与冲击。传统

8、的住房市场，政府是唯一的土地供给者。由于这样的优势，