2017上海楼市年数据出炉，成交量腰斩，房价跌回2016，新时代到来.doc

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1、2017上海楼市年数据出炉，成交量腰斩，房价跌回2016，新时代到来前言：大时代背景，2017年是大国反思的一年，中国正在由大国走向超级大国。2010年中国经济总量刚刚超过日本，仅6年后就成为它的2.4倍。越成长，越烦恼。对于一个庞然大物而言，平衡和稳定就愈发重要是让一线城市继续烈火烹油地发展还是保证二三线城市能雨露均沾？是让某些行业吸收更多社会资源膨胀发展？还是再给制造业机会凤凰涅槃？2017年上半年两个行业龙头企业财报：华为净利润：311亿元同比增长5.7%；恒大净利润：231亿元同比增长224%。华为员工：18w人；恒大员工：4.5w人。18w人制造业渐渐敌不过4.5w人的房地

2、产，到底是国家的好事还是坏事？2017年这个大国终于给出了答案，对过去20年的房地产市场模式进行了不一样的革新今年第1个不一样准确地说2017年的调控目标不是稳，而是降看价前先看量2007年-2017年二手成交套数2017年二手房成交套数14.8w套，较去年腰斩，随之而来就是降价。2017年1026恒星小区指数虽然上海平均每月有4495个小区成交。但，只有1026个小区是每个月保持着成交记录。这1026个小区，虽然是上海小区数的8.4%，虽然是每个月成交小区数的23%。但它们所带来的成交房源占了上海的44%。它们就是上海二手交易的基本面，也是zui大公约数。“恒星小区”价格指数代表了

3、上海二手大盘走向1026个小区的价格统计数据来源：相关小区的链家网挂牌中位数2017年收盘价格已经回到一年前。。。没有2017年一手楼盘的砸盘，就没有真正的二手房降价。17年3月，3个新盘入市，拉开了本年的价格砸盘序幕。市场预期8w的万科翡翠公园6w价格入市；市场预期4.6w的中冶盘古馨苑4.1w价格入市；市场预期3.3w的保利铃兰公馆2.9w价格入市。这似投下3颗炸弹。看例子，中冶盘古馨苑周边的宝地绿洲城挂牌收盘价被炸掉了11%当然也有毫不畏惧的，比如万科翡翠公园所在的张江地区。同样是一手砸盘，不同地区表现存在差异。因为近3年住宅投资方向变化，让部分地区变得脆弱起来。07年-17年

4、各区县成交占比注：标注区县名称区域为成交占比zui大年份松江、青浦、浦东、金山、嘉定、奉贤等地区成交占比这三年放大这3年的成交重心已彻底转移到上海主城区外。但出来混总是要还的，这里的二手房将会在2018年进一步盘整。基于以上理由，结合近期房价监测我们给上海各板块做了2018年二手价格研判。所以2017年的调控和往年不一样，完全冲着降房价目标去的。而第2个不一样是，一手房的租售政策革命性变化2007年-2017年一手成交套数2017年一手房成交套数5.2w套，因为众所周知的原因，今年一手房为11年里zui低量。所以，今年一手房占一二手住宅总成交1/4。和以往调控年不一样，成交量虽少，但

5、红盘依旧满屏，所谓红盘是指开盘期去化超过70%的项目。注：此统计为开盘期签约率统计2017年红盘预证75张，占比60%。限价让红盘过半，也为2017年购房带来了全新体验。（1）买一手房住宅就像股票打新股；（2）一手房一拿证，周边二手就被套随着下半年有关部门审核环节增多，2018年的发证节奏愈加放缓。2017年的发证情况2018年预售证恐难破100还有一个租售政策革命性变化，租赁住房横空出世。今年推出了：23块地、150万㎡建面、超3万套的租赁住宅。2017年租赁住宅用地一览上述土地，如果按照正常市场招拍挂，市值超过：800亿元。（内中环地按照67000元/平米计算，中外环地按照530

6、00元/平米计算，外郊环地按照33000元/平米计算，郊环以外地按照23000元/平米计算）而现在以租赁住宅土地拍卖，总金额仅：122亿元。而今年拍卖的上海商品住宅土地总金额才838亿元，也就是说政府放弃了近似1年的土地收入来做租赁住宅。所以，政府在租售并举的力度空前的。尽管，2017年我们感觉已经很迅猛了，但根据十三五70万套租赁住宅规划，未来租赁土地还会来得更猛烈。直接影响未来3年:(1）中环以内商品住宅土地将无比稀缺。（2）为了平衡土地收入，郊环的商品住宅土地将大量上市，郊环一带住宅市场继续血流漂杵。编者有话说用“调控跌停，放松暴涨”的线性思维来判断楼市的现在和未来恐怕不再是明

7、智的。因为国家zui终选择了“华为”而不是“恒大”。国家的发展和复兴，产业的升级和转型更加依赖华为这种企业。所以有了调控来遏制社会资源对地产行业过多的正向激励，有了支持产业发展，降低企业成本的租赁用地。只有城市发展有了持续的原生动力，才能让房地产真正健康稳定发展。上海未来肯定不是香港，而只会是上海自己。