我国房地产企业融资渠道困境与创新

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1、我国房地产企业融资渠道困境与创新李传鹏青岛海尔地产集团有限公司摘要：近年来随着我国房地产行业的兴起，房地产企业也不断的增加，使得房地产的竞争越来越激烈，同时也加大了房地产企业的融资难度。通过对当前房地产行业的分析可知，大部分房地产企业都面临着资金紧张，融资难的问题，进而影响到房地产行业的继续发展，对我国国民经济的增长也形成一定的制约。本文主要对我国房地产企业融资渠道的困境进行分析，并提出和应的创新路径。关键词：房地产企业;融资渠道困境;创新;作者简介：李传鹏，青岛海尔地产集团有限公司。房地产行业是我国国民经济的支柱产业，同时是一个具有高度关联性和综合性的行业，而且房

2、地产企业在运行和发展中需要大量的资金投入，属于资金密集型行业，因此房地产融资对房地产行业的发展具有非常重要的作用。从我国房地产行业当前的融资情况来看，存在融资渠道单一、产品研发滞后等情况，进而对房地产企业的成长和发展造成一定的制约，同时房地产融资的单一渠道也使得金融风险增大，因此必须耍加强对房地产行业融资中存在的问题进行分析，并提出相应的优化对策。一、房地产企业融资渠道存在的（一）融资方式单一，信贷风险大从我国当前房地产行业的融资情况来看，融资结构单一的情况明显，同时间接融资的比重大。在房地产开发的过程中可以分为三个步骤，第一个步骤为土地的竞拍、第二个步骤为房地产施

3、工，第三个步骤为销售m。在这三个步骤中每一个都离不开银行的融资。同吋通过房地产的融资具体情况分析可知，其融资中仍有60%以上的资金來自于银行，所以间接融资还是占有很大的比重。虽然当前我国己经出台了相关的政策，对房地产开发商的贷款门槛设置的更高，以此采用宏观调控的方式促进房地产行业融资的多元化发展，但是仍无法有效的改善w内房地产行业的间接融资格局。依然是以银行的融资为主，这也进一步加大了银行的信贷风险。（二）房地产融资限制因素过多房地产行业的融资不仅是为了对资金的聚集，融资的实质是利用资金的方式体现出的一种资源配置的情况。房地产行业是一种资金密集型的行业，所以在发展的

4、过程屮必须要大量的资金为依托，紧紧依靠内部的资金力量是远远不够的，所以在发展中更多的资金还需要通过外部的融资渠道来实现m。因此，房地产的资金获得方式主耍为外部的融资，而当前主耍的融资方式主耍有银行的贷款、企业的债券发放、外资的引入以及房地产信托等途径，但是我国房地产行业的融资中仍然以信贷为主，宄其原因，主要是因为在应用其他的融资方式过程中受到的限制因素过多，融资的程序复杂，很多企业无法达到标准，进而导致融资渠道的局限性。（三）银行信贷方式缺乏创新房地产行业的资金密集型特点，主要体现在产品的开发周期长，投资数量大，因此必须要有大量的资金才能够保证房地产行业的良好运行。

5、当前我国房地产行业开发的资金主要来源于银行的贷款。而银行的贷款方式又比较有限，而且限期都比较短，难以满足房地产开发周期长的特点，同时我国金融的融资方式有限，缺乏创新性，在资金筹集时存在很大的难度，因此还需要注重对银行金融方式和信贷方式的创新。二、房地产企业融资渠道的创新（一）房地产信托融资渠道的创新信托融资是我国当前企业融资中比较常用的融资方式，在国家宏观调控下这种具有制度优势的融资渠道也逐渐被应用到房地产行业中，进而提升了房地产信托的发行量。当前房地产信托在应用中主要有三种模式，其一为贷款类的资金信托模式，这种模式与商业银行传统的贷款模式相似，只是资金来源的方式存

6、在一定的差异，信托计划的资金依靠信托计划进行筹资;其二为股权信托，指的是在信托资金的过程中，可以通过持有房地产股份后溢价回购的方式进行股权投资，这种信托融资不仅能够满足房地产企业的融资需求，同时也提升了企业的信用等级，房地产企业通过资金的不断累积，不但可以有效的控制资产负债率，同时还能够实现对公司资本结构的优化盟。其三，收益权转让信托，指的是利用交易方式进行财产信托的形式，具体的操作方式为将房地产企业屮的可以预测的能够保证稳定性增长的现金流收入财产的收益权交给信托公司，并转让给社会的投资者，从而实现融资的方式。当前信托产品的推出中虽然还存在法律制度不完善以及产品发行

7、等方面的问题，但是其在融资市场的发展势头是不容小觑的，从当前的情况来看信托资金在房地产行业的融资中已经具有可行性，并取得良好的效果，所以信托融资方式对房地产企业的融资渠道创新来说是一个非常值得进一步探索的融资模式。（二）房地产项目融资渠道创新项目融资指的是针对特定的项目进行融资的方式，这就要求房地产企业在贷款前先做好贷款的安排，并将涉及到项目的现金流和收益作为偿贷抵押，用实施的项目为保障。这种融资方式的主要特点为，银行在发放贷款的考核中不仅对贷款人进行综合的评价，同时还需要考虑到项A本身的情况。所以在项A融资风险的预防上，需要将项目的利益与各方的承诺和保证进行有