房地产企业融资渠道的运用与金融创新

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1、房地产企业融资渠道的运用与金融创新中国科学院研究生院2011年3月25日主要内容一、房地产企业的融资环境二、房地产金融市场三、房地产企业的融资渠道四、房地产企业的传统融资方式五、房地产企业的创新融资方式房地产信托的融资创新房地产产业基金的融资创新房地产企业的资产证券化一、房地产企业融资环境资本市场房地产企业基本概况目前，全国房地产开发企业超过5万家，投资规模在10000亿元以上;在沪深两市公司已超过800家其中：房地产公司上市公司首次公开发行股票并上市企业通过买壳上市的企业几乎各占一半1994年以前房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;从1994年下半年开始国家为了抑制

2、房地产开发过热，出台了一系列政策：1995年中国证监会明令：对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批;资本市场房地产企业基本概况资本市场房地产企业基本概况1996年在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。1997年继续沿用了这一规定房地产企业上市暂停了5年时间由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。许多房地

3、产公司不得不选择到境外上市借壳上市资本市场上房地产企业房地产业基本发展态势国务院办公厅2008年12月8日颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》2008年12月20日又颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》房地产业基本发展态势2010年12月8日中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会”在北京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书《中国住房发展报告（2010~20

4、11）》房地产业基本发展态势绿皮书指出：近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业基本发展态势房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业：不仅房地产类上市公司为数众多涉足房地产领域的非地产公司也为数众多据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。房地产业基本发展态势其中：通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家占1300多家深市A股主板和沪市A

5、股上市公司的60.53%。房地产业基本发展态势收入中有房地产贡献的前三位是：1、综合类公司19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；2、35家建筑与工程业的公司24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；3、批发和零售行业73家占行业114家公司的64.03%，排在第3位房地产业基本发展态势上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业：通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。房地产业基本发展态势绿皮书分析认为：国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：一是相对较高的行业毛利率2009年，我国房地产行

6、业的平均毛利润率为55.72%。仅万科就实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。房地产业基本发展态势2011年1月4日在136家房地产上市公司中，有133家收于红盘。申万房地产指数上涨5.09%，位列全部行业之首1999~2006年我国房地产企业资金来源比例年份预算内资金比例银行贷款比例债券比例外资比例自筹资金比例其他来源比例19990.2123.180.215.3528.0343.0220000.1623.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.

7、3847.6920020.1222.770.0231.6128.0947.3820030.1223.780.0041.2928.5746.2720040.0718.400.0011.3330.3349.872005NA18.31NA1.2132.7247.762006NA19.74NA1.4831.6847.10数据来源:根据2007年《中国统计年鉴》计算得到我国房地产企业资金来源从上表可以看出：金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一直都保持在19%~23%左右的比例除此以外，在其他资金来源