不动产物权登记案件民行交叉问题与探讨

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1、.不动产物权登记案件民行交叉问题探讨——以土地使用权权属纠纷为视角方玲艳由于我国特殊的国情和历史传统习惯，土地和房产的发证机关一直是分离的，土地由国土资源部门登记，同级县政府发证，房产由建设部门登记。造成这种现象主要是房地产登记制度工作的实践将登记更多的作为行政机关一项行政管理手段而非物权的公式方法，最终形成了登记机构与行政机关设置与职能上的合一现象。分散登记，除了重复登记外，有可能会出现使用权人或所有人只选择其中一项的情况，特别是在相关登记规则都未出台前。2010年8月2日最高人民法院出台了《关于审理房屋登记行政案件的若干规定》，对涉及房屋所有权的民行交叉案件有了相关规定

2、。然而，土地使用权权属案件远比房屋权属纠纷来得复杂，这给我们审理土地行政登记案件带来了很大的难度，尤其是民行交叉的案件，至今也没有相关的法律法规或司法解释可以遵循。构建一套行之有效的关于土地民行交叉案件审理机制已经成为当前我国理论界和实务界所共同面临的重要课题之一。一、不动产物权登记案件民行交叉的司法现状房屋民行交叉案件的典型例子焦作房产案件，经历了民事、行政两种诉讼，四级法院，十多年审理，十八次裁判，姜明安：《培植法治的自我完善机制》，载王贵松主编《行政与民事争议交织的难题》，法律出版社2005版，第1页。马拉松式的循环往复却最终未能得到圆满解决。土地性质的分类远比房产来

3、的复杂多样，土地使用权权属的民行交叉案件，可能面临着比房屋民行交叉案件更为尴尬的局面。土地使用权权属民行交叉的案件朝着越来越多的趋势发展，.页脚....亟待我们司法界来解决。案例1：某副食品有限公司系某村村民集体所有。1998年该村村民委员会以该副食品有限公司名义，向该县人民政府申请建造该副食品有限公司大楼。经该县人民政府批准同意。副食品有限公司大楼工程顺利完工。2001年9月11日，该县人民政府向该副食品有限公司和某房地产公司颁发了国有土地使用权证，土地使用者为该副食品有限公司和某房地产公司，用途为商住。2002年3月25日，该副食品有限公司与该房地产公司签订了补充协议一

4、份，主要内容为涉案土地使用权证土地使用者应为该副食品有限公司。2009年10月29日，该副食品有限公司向该县国土资源局申请更正土地使用权登记，该县国土资源局认为该土地行政登记不存在错误，拒绝该副食品有限公司的申请，由此发生行政诉讼。诉讼过程中，行政审判能否直接认定补充协议的合同效力成为争议的焦点。民行交叉由此产生。案例2：林某与林某某系兄弟关系。1986年6月，林某申请了宅基地进行建房。同年11月份，林某某伪造了赠与合同，将上述房屋以林某的名义赠与给自己。1992年12月，林某某向该县土地管理部门申请土地行政变更登记，将林某的宅基地过户到其名下，该县土地管理部门经核实后，该

5、县人民政府向其发放了土地使用权证。2009年9月，林某发现其宅基地被变更在了林某某的名下。2010年3月，林某以赠与合同不成立为由，向人民法院提起行政诉讼，要求该县人民政府撤销颁发给林某某的土地使用权证。本案中，同样也存在人民法院的行政审判能否判定赠与合同是否成立？以行政审判的合法性审查来说，行政登记机关没有任何过错。但本案又确实存在错误登记的情形。.页脚....（一）实践中解决模式的多样化民行交叉案件，是指在案件的审理过程中，同时存在需要解决的行政争议和民事争议，两种争议的内容具有关联性、处理结果互为因果或互为前提的案件。杜承秀：《民事与行政争议交叉案件的法理分析》，载《

6、前沿》2007年第4期，第112页。上述两个案例就是典型的民行交叉案件，土地使用权交易的行为效力由民事法律调整，而土地使用权属的登记又由行政法律调整，不同法律调整又互为影响。民事行为效力的判定影响土地使用权的登记----无效的民事交易行为不产生物权变动的效力，而土地使用权属登记的合法性审查又影响民事行为效力的判定-----合法的登记行为一旦确定，民事行为的判定又缺乏法律意义。我国在处理该类案件有多种不同的作法，理论界也有不同的呼声。主要有以下几种做法：第一，先民事后行政，即先进行民事诉讼后进行行政诉讼。一方面，当事人之间的权属争议属民事争议，应通过民事诉讼来解决，且只有在全

7、面审查当事人之间的权属关系后，才能认定登记机关的不动产登记是否合法；另一方面，登记机关的不动产登记行为又是一种具体行政行为，具有公定力，非经法定程序，不得改变。因此，在民事诉讼终结后，如确权的结果与登记机关不一致，再进行行政诉讼。吴光荣：《物权诉讼：原理与实务》，人民法院出版社2009年版，第129页。第二，先行政后民事，如果原告先提起民事诉讼，法院应当先中止民事诉讼，等行政判决生效后，再进行民事诉讼。认为登记机关的发证行为，具有公信力、公定力，未经法定程序，不得改变。如果当事人认为不动产登记与实际权属不一致，应经