浅析营改增给房地产企业带来的税收影响及应对策略

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1、浅析“营改增”给房地产企业带来的税收影响及应对策略林信宝平潭西航实业集有限公司摘要：为更好地推进财税改革，优化税制结构，完善增值税的抵扣链条，“营改增”政策首先于2012年1月1日以上海为试点并于2013年起逐步在全国推广。从当前执行情况来看，“营改增”在一定程度上起到了促进第三产业发展、加快企业转型升级的推动作用。但随着“营改增”政策的推行，对房地产企业所带来的影响也更加明显，如核算可抵扣的进项税额、区分新老项0产生不冋的征收税率等,给企业的税收筹划带来丫更大的思考空间。因此，本文从房地产企业“营改增”后带来的影响作为切入点进行分析，并提出

2、相应的应对策略，供大家参考。关键词：房地产;“营改增”；税收影响;管理思路;1引言在传统方式下，房地产行业的营业税计税依据是根据销售收入额乘以相应税率后直接计算缴纳，虽然计算比较简单，但无形中却导致企业的实际税负加重。所以，在新的经济发展环境下，为了减低企业的税负压力，只能通过对产业税制进行调整，落实“营改增”政策，减少税收重复环节。2“营改增”给房地产企业带来的影响房地产企业作为当前中国具有比较有影响力的支柱产业，与各行各业都保持着不同的联系，任一环节的影响都会直接或间接地体现在最终的房价上。随着“营改增”的推进，首先，由于上游金融业、服务

3、业、建筑业等材料成本、人工成本、费用成本、税收成本的上升，直接导致房地产行业的建安成本随之上升。其次，税率的变革带来的企业税负提升，我国的房地产企业营业税税率固定为5%，“营改增”后，除了小规模纳税人和部分老项目在过渡期延续使用5%外，其他的一般纳税人全部适用11%的增值税率，单从税率上看“营改增”后税负明显增高，除非企业能获得充足的进项税来抵减销项税额，最多也是增值税少缴些。但从屮长期來看，对企业总的税负未必会减少，特别是企业所得税、土地增值税等，由于进项税的分离直接导致费用成本额被分摊，最终企业实际缴纳的税收势必比原来有所增加，间接也给企

4、业带来更大的资金压力。再次，“营改增”后，房产销售业务的计税基数和可抵扣金额计算方法、账务处理模式都与以往的会计处理方式不同，导致在核算工作和政策理解方面，其存在的难度更大，特别是新旧税制衔接、国地税衔接，稍微处理不当，都将对企业的经营效益和经营风险带来较大的影响。3房地产企业如何应对“营改增”所带来的税收影响3.1开展合理的纳税筹划在“营改增”实施后，所有的房地产企业都具备了更大的税收筹划空间。在实践工作中，财务人员首先，需要对业务信息进行搜集，确保其完整性、真实性，以利于为筹划工作获得准确的基本信息。其次，通过业务分析后确定筹划的切入点,

5、并核算验证筹划流程的合法性和可操作性，促使房地产的筹划方案更符合企业实际。如果是甲供材，我们在日常采购中对商家选择吋，除了价格质量等，还必须要Y解供应商的资格是一般纳税人还是小规模纳税人，能否提供全额的专用发票，能开具什么样的发票内容等，只有充分的了解，冰能结合企业的实际需求，最终做出合理的决策和筹划。3.2加强沟通协调与学习“营改增”后的房地产行业财务人员，要学会自我提高，特别是财税新政出来后，要第一时间加强自我学习、提高自身业务水平，不断扩大自己的业务视野。对内应做好企业内部的业务沟通和税收政策宣异，适当时可举行必耍的税收培训或成立“营改

6、增”专业小组，负责公司的“营改增”政策业务咨询工作;对外要加强与税务部门之间的沟通与互动，H常多与同行业人员进行业务交流和学习，积极遵循“营改增”的税收规范，确保纳税工作的合法执行，全力促进企业税收工作的有效落实。3.3提高风险自查意识在“营改增”后，随着金税三期的深入，税务局可快速通过大数据平台实时获取企业的工商、银行等各个部门的涉税信息，并实现数据自动比对，对于比对不一致的将面临预警监控的风险。企业的经营轨迹、涉税业务将更加透明企业各类发票的取得途径将更加阳光化，以往“营改增”前建筑商和开发商相互“合作”通过多开发票消化大额毛利的时代已然

7、成为过去。所以，新时期下的财务人员应主动运用金税三期的数据提醒功能，利用自己对税收政策的正确理解，从事后发现提前到事中自查，并结合企业实际在合理的前提下制定可操作的税收筹划方案，才能让自己远离风险，让企业健康长久。4结语通过分析发现，“营改增”是我国的一种新的税制变革，将其应用到房地产企业，需要详细分析其在各个环节的税收影响，为积极促使企业利润最大化，税收筹划合理化，需积极结合房地产企业的自我实际情况，量身制定合理的税收筹划对策，利用税制改革的契机，加速实现企业的转型升级和健康发展。参考文献[1]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影

8、响[J].现代经济信息，2015⑶.[2]张泽洋.浅议“营改增”对房地产企、Ik税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014(12).[3]杨伟丽.浅议“