句容茅山项目营销推广策略案

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1、这座山的改变将从这里开始…一山传奇两千年2012.3.28句容茅山翡翠山外山整合营销策略报告AmountainLegendTwothousandyears这是一个极具挑战的项目挑战1—政策之伤2008年2009年2010年2011年2012年政策轴全国地产一遍红，量价齐升，房价基本翻倍10月12月4月9月1月3月第一次调控第二次调控第三次调控地方调控政策救市启动政策救市结束从第三次调控开始，楼市进入高度低迷期打压楼市，抑制投资和改善性需求鼓励购房，鼓励投资7月总书记讲话，调控决心不动摇11月总理表态房价下降是坚定政策11月底李克强表示必须巩固调控成果

2、12月住建部表示限购令延期12月中央经济会议调控继续1月绩效严控楼市，不松懈天生丽质，却生不逢时，重点打压投资、改善客户挑战2—市场之惑度假型别墅市场整体低迷，需求力弱大户/投资消费改善消费刚需消费进场型徘徊型等待型价格合适心理矛盾有购房需求不急不燥、有房住出手害怕降价不满意就是不买在楼市调控政策的挤压下，购房客户心态变化：挑战3—客户之冷度假型产品高端客户陷入报复性观望这又是一个极具乐趣的项目乐趣1—发展趋势2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年景区开发将军

3、山时代住宅配套打造将军路别墅区，成为南京最著名的高端别墅板块定位郊区型别墅城市型别墅开发周期板块开发进入尾声老山时代打以自然天成、绿城玫瑰园等别墅为代表城市第一居所板块开发进入发展期郊区度假型启动溧水、高淳、句容、滁州等南京郊区景区度假型产品出现投资、养老、度假为主度假型别墅成为一种享受别墅市场由郊区型、城市型过渡到远郊型度假别墅，未来远郊度假型别墅将成为一种生活方式，一种趋势城市之山，被灯光及繁华所污染远郊之山，带给人们宁静及享受乐趣2—仙山资源国家4A级旅游区，道教第一福地乐趣3—大盘体量3000亩原山度假项目，依山靠水乐趣4—文化韵味《二十六个

4、人的茅山》，赋予项目文化内涵这样一个挑战与乐趣同在的项目，我们如何应对？再读市场山外山2012年度市场研究南京别墅板块介绍及别墅楼盘地图溧水皖南30公里60公里江北别墅群龙池老山汤山句容宝华九龙湖紫金山别墅群百家湖将军山路方山下关豪宅河西豪宅远郊别墅群主城区别墅江宁别墅群东郊别墅群仙林远郊向东郊过渡板块区位自然资源别墅市场发展阶段交通状况产品档次环紫金山板块城市中心紫金山、钟山风景区成熟优良顶级东郊板块城市副中心灵山、汤山、宝华山、茅山中级较好中档江宁板块城市副中心将军山、方山、九龙湖成熟一般中高档江北板块城市副中心老山、珍珠泉中级较差中高档远郊板块

5、城郊卧龙湖、傅家边风景区初级差中低档茅山南京别墅版图生活方式的变更，导致远郊型别墅开始兴起南京周边度假别墅价值PK名称资源品牌交通发展潜力溧水风景区境内有“江南小三峡”之称的胭脂河、天生桥，拥有“江南第一天池”的无想山、“十里梅林、万亩竹海”的傅家边梅园及石臼湖、东屏湖、中山湖、卧龙湖、白马湖、东庐山森林等十多处湖光山景傅家边、卧龙湖、白马湖等距南京仅42公里度假旅游具有一定品牌影响力，以卧龙湖风景区为代表老山风景区国家级森林公园七佛寺、狮子岭、平坦三大景区距南京仅10公里以城市第一居所为核心汤山温泉和青山，国家级旅游度假区“泉、碑、洞、湖、寺、林”

6、六景于一体距南京主城约18公里温泉度假概念深入人心宝华山国家森林公园、国家AAAA风景区宝华山隆昌寺具有佛门“律宗第一名山”距南京仅30公里随着仙林开发而兴起的郊区型度假区茅山国家AAAA级旅游区中国道教名山之一，仙山距常州、南京各约60公里度假旅游开发起步阶段茅山的宁静和仙山灵气，是凡尘污染区域所不具备的巨大优势面临宝华山和溧水度假型别墅竞争的冲击茅山概况区位：句容市东南部，茅山脚下。距句容市区约20公里。东隔茅山与常州金坛市为邻。茅山地处苏南黄金旅游地带，多条大交通拉近了茅山镇与镇江、常州、南京、上海、杭州的距离。背景：大交通的变化给茅山镇带来了

7、发展契机，茅山镇区作为茅山风景区的主要入口，作为句容市南部片区中心镇，其品牌和旅游形象日益重要。地处南京、镇江、常州金坛三者之间，拥有得天独厚的茅山度假旅游景观资源面积人口：茅山镇面积81平方公里，人口仅2.5万人。产业经济：茅山作为农业大镇，经营葡萄、茶叶、特色中草药等，农民人均收入8012元。茅山当地人口较少，平均收入较低，无法形成地缘性消费市场，应外围扩展，如句容、金坛等当地客户茅山镇当地产业以特色农业为主，人口较少，消费能力较低，区域内购买力不足，必须通过引导外力进行消费茅山经济道教是中国的本土宗教，影响主要体现在书法、政治、医学、诗歌等诸多

8、方面。道教衰退：自清代起道教地位开始衰退，近代更是一度被称为“不是善教”，之后在抗战时期，文革时期更是遭受几