江苏句容茅山项目开发计划与成本精算

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1、句容茅山项目开发计划与成本精算一、开发计划项目占地面积约900亩，60万㎡，地处旅游风景区，依山傍水，水面约5000亩，333万㎡。且地块水岸线较长，有利于临水规划，考虑打造一个集自然山水、民国建筑、道家文化、休闲旅游与户外运动于一身的放松身心、净化心灵、陶冶情性、升华精神的旅游渡假区。综合地块的形状，地块面积、地理位置、市场情况、项目总体定位、经济因素，拟定建独幢、联排、叠拼、渡假公寓等几种产品，初步考虑如下表：类别独栋联排叠拼公寓合计单位容积率0.30.50.70.90.39———每亩建筑面积200333467600——（㎡）总建筑面积1352003600

2、02400039000234200（㎡）占地面积6761085165900（亩）450667720003400043333600000（㎡）总套数5201801507801630（套）楼面地价700420300235——（元/㎡）单套面积26020016050——（㎡/套）单价3800300027002400——（元/㎡）单套总价98.86043.212——（万元）单位成本2588230821882123——（元/㎡）每平米利润1212692512277——（元/㎡）每亩利润24.2423.0423.9116.62——（万元/亩）不含地价的总成本25525.7

3、66796.84531.27363.244216.96（万元）总销售价格51376108006480936078016（万元）利润（含地价）25850.244003.201948.801996.8033799.04（万元）地价9464151271491012600（万元）总利润16386.242488.711219.411080.321174.66（万元）1、规划建议：四种产品、容积率只是略低于市内项目的原因是，该项目的最大的资源是水，可充分借景与水面，挖掘水的价值，在项目的规划设计时只需充分考虑各组团与各幢之间的合理排布与舒适间距，达到目标客群在生理与心理上

4、的低密度即可。2、对公寓的考虑：相比之下，公寓每亩的收益最低，但公寓的潜在收益较高，受市场利好的影响较大且风险较低，有助于提高项目的人气和活力。受银行及国家宏观政策的影响较小，客户层面较广，有利于快速回笼资金。3、分期开发计划建议：520幢独栋，分三期开发，每期170幢左右。占地450667㎡，676亩，迎湖开发，分区管理；180套联排分三期开发，每期60套，占地72000㎡，108亩；150套叠拼分三期开发，每期50套，占地34000㎡，51亩；780套公寓分三期开发，每期260套，占地43333㎡，65亩。每期开发占地300亩、20万㎡，约540套，建筑面

5、积约77200㎡。通过边开发、边美化、边等待，达到降低项目经营资金与利润最大化的目的。3、规划布局建议：四类产品分圈层开发。迎湖面为第一圈层，开发为独栋别墅；向内为第二圈层，开发为联排别墅；再向内为第三圈层，开发为叠拼；最外层为第四圈层，开发为渡假式公寓。小区内部通过两条主干道路，伸向湖边，分为12个组团，呈扇状布局，达到合理布局，便于管理的目的。二、成本测算序号项目名称按销售面积(元/㎡)总费用（万元）一土地费用538.25126061独栋（0.3）70094642联排（0.5）42015123叠拼（0.7）3007204公寓（0.9）235916.5二前期

6、工程费601405.21规划设计费30702.62钻探勘察费6140.523质检监理费6140.524三通一平15351.35可行性研究、招标、临时设施、预结算审编等费用370.26三各项规费1152693.31基础设施配套费751756.52消防局收费1.535.133发展新墙体专项基金8187.364白蚁防治费1.535.135散装水泥专项基金246.846规划局收费1.535.137气象局收费10234.28地形、管线图纸资料费123.429大样图、定位放线图123.4210施工图、审查费1.535.1311房产交易费、测绘370.2612物价局论证费1

7、23.4213特种垃圾管网费1.535.1314环抱监测费246.8415防震抗灾费123.4216防雷审查费2.558.5517档案寄存费123.42四基础设施建设费1934520.061道路广场工程20468.42供水工程5117.13排污工程7163.944供电工程30702.65室外管网370.266水增容费8187.367电增容费25585.58景观绿化431007.069室外照明5117.110有线电视5117.111通讯宽带5117.112智能化30702.613环卫工程246.8414围墙建设370.2615环境设计费246.84五建筑安装工程

8、费800187361基础工程55128