物业公司预防性保养制度设备点检基准+n设备点检规范

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1、预防性保养制度1・目的：使机器操作人员及维修人员养成良好的保养维修作业习惯，安全，快速，有效地进行设备保养维修处理。降低设备故障率，延长其使用寿命，使其安全、高效运行，保障生产需求。2・适用范围：适用于客户服务中心权责人员进行机器设备定期保养维护及检修作业。3・职责：制冷设备及相关之供水设备，定期保养维修及其余动力设备，电器部分均由电工班组执行。4.控制要求和方法：4.1保养作业内容：4.1.1定期保养之准备A:权责单位主管根据本规范所制定之相关设备之保养周期,做好预定保养时间计划。B:各相关权责班长须事先下达《设备维修报告》并组织好保养维修材料；C:保养作业人员开工前应准备好工具及保养条件，

2、提前携至作业现场；D:保养作业开始时，先依安全要求悬挂标示牌，做好安全防护措施后方可正式作业，并要求相关人员配合保养作业。4.1.2定期保养作业行为：保养作业人员须依本规范相关内容进行保养作业。电梯设备委外保养。4.2维修作业内容：4・2.1当确认机器设备存有隐患或性能劣变时：A:维修主管根据设备现状拟出预定维修时间，并组织好备品备件；B:若在预定维修时间施行机器设备维修公影响小区之正常生活，则需经主管领导同意后方可实施。主管督导维修作业人员按时作业。C:维修作业人员开工前应准备好工具及备品备件，提前携至作业现场。4.2.2机器设备因故障而停机时：A:部门主管应迅速组织人力至故障现场抢修；B:

3、维修人员应向机器设操作员了解清楚故障现象，把握好第一手资料。4.2.3维修作业前，须按照安全需要做好安全防护措施，并要求相关班组配合维修作业。4.2.4维修作业以不扩大故障及隐患为前提。如无法确诊时，不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案或请求有关人员支援。4.2.5若需对机器设备重新调整时，应记录好原始数据，避免失误。4.3维修保养作业完结后：4.3.1维修作业人员须检查机器设备各机械零部件、电气部件及电气线路正确归位及完好，并清点工具及物品，确认没有异物遗留于机器设备内。4.3.2维修作业人员应淸理好维修现场。4.3.3维修人员确认维修后之机器设备具备开机条件后，取下标牌解除监时性防护措施

4、，按《操作指导书》和《变配电人员工作指导书》试机。4.3・试机正常后，维修作业人员机电主管应在该岗位《维修记录表》填写“X时X分X设备已修复好，许可使用”并签认。4.3.5经签认后，该机器设备可正式使用。4.3.6维修人员应于下班前及时将维修作业情况（包括更换零部件名称型号规格及数量）记录于《设备维修报告》。5.相关支持性文件：《维修操作指导书》《设备保养表》6.记录：《设备检修计划书》（参见《设备点检规范》）《设备维修报告》（参见《燃气锅炉操作规范》）锅炉点检基准点检单元点检项目方法频度点检时状态保养、修理、调整、更新标准运行停止锅炉本体炉体外表涤'吉清扫一次/周V夕卜表清洁、周围无沏进回水

5、阀泄漏观察一次/班V应无泄漏变形烟风系统漏烟、漏风观察一次/班V应无漏烟现象给水系统给水泵及电机振动、音询听、摸、看四次/班V应无异常音询、振动发热、供水可靠给水管路泄漏观察一次/班V无泄漏、供水可靠V止回阀性能观察一次/月V性能可靠、无回流现象安全系统安全阀工作性能手动、观察一次/周V性能可靠、指示准确给水控制系统性能一次/周V供气电磁阀减压阀性能观察一次/班V工作可靠、气压正常电磁调剂阀声响、振动、发热听、摸四次/班V无振动、异常声响、发热、供气可靠烧系统风机听观察四次/班V点火线圈观察电机振动、声响、发热听、摸、嗅二欠/班V无异常振动、声响、其它系统各控制连杆工作观察四次/日V润滑良好、

6、无松动现象伺服电机性能观察四次/日V性能可靠、控制准确软水处理器泄漏观察二次/班V畅通、无泄漏疏水系统性能观察一次/班疏水装置性能良好中央空调点检基准点检单元点检项目方法频度点检时状态保养、修理、调整、运行停止更新标准冷水机组压缩机噪音听觉6次/天V无杂音压缩机排气高压观察6次/天V(12-20)KG/CM2压缩机吸气低压观察6次/天V(2.8-6)KG/CM2压缩机油位视窗观察6次/天V(1/2-3/4)之间冷凝器冷却水压力观察6次/天V3.5±0.5KG/CM2冷凝器观察6次/天V小于39°C（基准以内）冰水器冰水压力观察6次/天V3.5±0.5KG/CM2冰水器冰水温度观察6次/天V10

7、°C±3°C机体清洁抹布6次/天V整洁冷却塔水量观察6次/天V水位在水盘高度的3/4以上空调机柜机清洁抹布6次/天V清洁风机噪音听觉6次/天V无杂音隔热材料观察6次/天V完整安防系统点检基准点检单元点检项目频度点检时状态保养、修理、调整、更新标准运行停止摄固定摄像机观察1次/天监视器画面清晰像云台观察1次/天扫描范围360°机机体观察1次/天无杂物遮挡监本机观察1次/天清洁控位置观察1次/天无偏移