亳州项目提报 (nxpowerlite)

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1、安徽亳州药都大厦前期定位报告第一章城市概况第二章房地产市场分析第三章项目地块概况及周边环境分析第四章项目产品定位第五章项目附加值建议第六章项目营销价格建议目录一、城市基础环境第一章城市概况地理位置亳州位于安徽西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地，地势平坦开阔，自然风光秀丽。境内河流均属淮河水系，涡河贯穿中部，向东南流入淮河。交通状况亳州交通便捷，北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311、105国道，0908国防公路、202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路

2、从境内穿叉而过；涡河航运可直通上海、杭州。行政区划与人口亳州市下辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，国土面积8374平方公里，人口525万，市区人口30万。二、宏观经济环境2008年实现生产总值增长12%左右，连续3年保持两位数增长。工业对经济增长的贡献率达64.4%。规模工业企业数量显著增加，全市规模以上工业企业发展到288家，比年初增加85家。亳州GDP与人均生产总值分析亳州支柱产业——中药材力推产业化拟打造百亿规模产业1、2008年国际（亳州）药博会上签约项目投资额达到了30亿元人民币。2、2007年全市中药材种植面积

3、70万亩，占中国中药材种植面积的10%，GAP种植基地15万亩。3、据了解，现在亳州整个城市的中药饮片加工、中成药制造已经初具规模。42家药品生产企业有38家通过GMP认证。2007年，全市中药饮片产量16万吨，提取物产量5500吨；产值超亿元的中药企业11家，规模以上药业工业总产值19.55亿元，年产中药饮片近20万吨，约占全国总产量1/4。小结：随着亳州人均收入的不断增加，人均消费水平也得到不断的提高。全年社会消费品零售总额增长22%，比上年同期加快5.9个百分点。小结：受国内外经济大环境的影响，各类产业出现下滑迹象；

4、但是亳州以种植中药材产业为主，受全球经济影响较小，城市经济呈现平稳发展的态势。第二章房地产市场分析一、宏观市场分析小结：亳州投资增长后劲不足第一是土地的制约、第二是资金的制约、第三是存在重点项目储备不足，重点项目的超前性、指导性、连续性较弱。08-09年亳州土地成交一览表亳州市城区商业用地级别基准地价表土地级别一二三四五六基准地价（元/m2）20501420980740580450换算价格（万元/亩）136.6794.6765.3349.3338.6730.00变幅（元/m2）2400-17001780-11401200-

5、780890-600700-480540-360容积率2.01.81.61.41.21.0亳州市城区住宅用地级别基准地价表土地级别一二三四五基准地价（元/m2）860690560450370换算价格（万元/亩）57.3346.0037.3330.0024.67变幅（元/m2）1100-750830-580660-480540-380440-300容积率1.71.51.31.11.0本案处于商业二类地段本项目由于时间长久，财务成本大，但单从土地价来看，加上财务成本比一类地段商业仍具有一定优势从政府数据表中可以看到，08年在全

6、国各个城市滞销现象严重的情况下，亳州并没有出现成交面积下滑情况，相比之07年，还有一定程度的上升，说明亳州的房价并没有多少泡沫在里面。2008年亳州商品房销量稳步增长销售价格分析类型年份住宅均价元/㎡商铺均价元/㎡2003年83018002004年100020502005年6月128033002006年3月142033502007年270030002008年2600-28005200二、微观个案分析体量售价销售策略时代广场（07年交付）——商铺127-280㎡，均价3600元/㎡一次性付款9.8折销售率80%，入住率不足1

7、0%新东方国际购物中心4万㎡定金：15㎡以下2万、15㎡以上10万开盘优惠：1万开发商自持40%物业（地下1F和地上1F）8000方大型超市、全国连锁家电卖场入驻黄金广场2.6万㎡主题商业9258㎡均价：5300元/㎡1F：7000元/㎡，层高4.6米2F：3500元/㎡，层高4.2米年回报1.7%—3.9%一次性付款9.8折万福大市场（06年交付）23万㎡沿街1F商铺：4000-10000元/㎡，均价6000元/㎡；2F：均价4500元/㎡3F：均价3000元/㎡7千元起首付3万元起拥有商铺2年免租、0租金进驻瑞丽时尚购

8、物广场（06年中旬开业）3万㎡1F：9800元/㎡3F：7800元/㎡4F：5800元/㎡投资方式：产权式商铺商铺托管满六年时，按所投资房款数额一次性支付同期托管收益（即六年期托管收益率为100%，年投资收益约16.67%）新都国际（会所招商）2600㎡租金：最低30万/年整体出租，要求会所功能。无其它