上海-保利天鹅语别墅

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1、CREIS中国房地产指数系统新开盘价格测评——保利天鹅语别墅CREIS中国房地产指数系统测评机构：中国指数研究院联系电话：021-61873371联系地址：上海市浦东新区福山路455号全华信息大厦8楼上海新开盘价格测评测评编号：2012-02-BLTEYBS﹟01说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评

2、报告中的测评对象没有任何利害关系。3CREIS中国房地产指数系统新开盘价格测评——保利天鹅语别墅说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。3CREIS中国房地产指数系统新开盘价格测评——保利天鹅语别墅保利天鹅语别墅说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统

3、基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。3CREIS中国房地产指数系统新开盘价格测评——保利天鹅语别墅项目基本信息项目名称保利天鹅语别墅地理位置嘉定区裕民南路333号所属区域外环以外（嘉定新城板块）开发企业保利置业集团有限公司占地面积7.3万平方米建筑规模12万平方米物业类型别墅（70年产权）交房标准毛坯开盘时间2012年7月

4、入住时间待定周边配套中小学、邮局、商场、医院、酒店。主力户型信息主力户型资料暂缺使用率约88%单套总价617.5万元（按250平方米计算）首付款185.25万元（按首付30%计算）贷款年限20年贷款方式商业/组合型月均还款33642元/32899元本次测评结果有效期为2012年2月，如需了解更详细报告，请与中国指数研究院联系，电话:021-61873371【测评结果】通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。1、市场

5、比较法测评项目价格为：23851元/平方米2、成本法测评项目价格为：25751元/平方米3、典型投资收益法测算项目价格为：24954元/平方米结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的2月测评价格为24700元/平方米。【项目要点】l地理位置：项目位于嘉定区新城板块，嘉定区裕民南路333号，临近11号线白银路站800米。l户型特点：资料暂缺。l企业实力：项目开发商为上海保利佳房地产开发有限公司，投资商保利置业集团有限公司，均为业内著名企业，综合实力雄厚，开发经验丰富，市场认可度高。l项目配套：中小学

6、：新城小学、交大附中、育才中学、华师大二附中；商场：沃尔玛、天霖广场、弘基广场等；幼稚园：蒙特梭利幼儿园、宋庆龄幼儿园、新城实验幼儿园；邮局：中国邮政储蓄银行(白银路邮局营业部)；医院：妇幼保健院、瑞金医院；其他：东云街、西云楼、司法中心、远香湖、保利凯悦酒店、保利大剧院等；说明：“楼盘价格测评”是中国指数研究院、中国房地产指数系统基于长期对中国城市房地产项目的跟踪监测，结合项目价格影响因素，运用科学的方法测评即将开盘房地产项目市场价格。我们郑重声明，本报告中内容均为真实准确的，测评结论基于公正客观的专业分析得出，测评

7、机构与本测评报告中的测评对象没有任何利害关系。3CREIS中国房地产指数系统新开盘价格测评——保利天鹅语别墅一、市场比较法1、选取可比实例根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。比较因素条件说明测评对象及对比案例比较因素测评对象保利天鹅语别墅对比案例A风荷丽景尚城别墅对比案例B保利家园别墅对比案例C东方豪园销售均价250002600024000交易日期2012年2月2012年2月201

8、2年2月交易情况未开盘正常正常正常区域因素地理位置外环以外外环以外外环以外外环以外交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷周边环境好好好好区域配套完善完善完善完善个别因素土地用途住宅住宅住宅住宅建筑形态联排别墅叠拼别墅联排别墅联排别墅容积率1.60.781.60.55绿化率35%35.15%35%51%户型设计88%87%88%89%装