徳思勤阳光棕榈园与港湾丽都商业案例研究

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1、阳光棕榈园商业Vs港湾丽都商业德思勤商业中心2006.01阳光棕榈园港湾丽都一、案例选择二、案例分析比较三、借鉴和启示案例提要选择两个同区域，类似项目做比较，但不同的是商业入市的时机不同，案例借鉴之处在于在一个新的居住区未成熟前，商业如何定位？是定位社区型商业还是片区商业？商业入市时机选择案例选择原因1、地段相近2、商业规模相当3、消费群特征近似4、开发时期相近定位选择经营情况市场形象一、选择案例港湾丽都港湾丽都定位为中高档楼盘，沿临街面呈L型布局，共512户，2003年10月入伙。港湾丽都1、2楼规划为商业，共计

2、建筑面积2万平方米，使用面积14800平方米，楼层高达5.5米，面积划分较大，在100平方左右居多，铺面开间进深比基本在1：2。港湾丽都计划将其建成为一个集休闲、购物、餐饮、娱乐为一体的泛社区配套商业广场。市场定位商业规划2003年8月人人乐租赁裙楼二楼8000平方米的商铺，一楼商铺主要引进咖啡店、快餐店、中餐店、服饰店等品牌店，招商、经营情况良好。业态港湾丽都的铺位只有桃园路段有3个出售，售价3万，其他只租不售，售出商铺也采取返租方式，平均月租金100元/平米，基本没有空置。租售情况总建筑面积约40万㎡，2004

3、年中旬入伙，住户3072户，商业约11800平米。阳光棕榈园集购物、休闲、餐饮为一体的社区配套商业。市场定位建筑形态是商业街铺，绕小区四周分布，只有学府路和前海路相交处角上局部有两层，整体层高5.0米，面积主要在40-60平方。铺面开间进深比基本在1：2。商业规划业态现状楼上是休闲桑拿，楼下为大型餐饮，沿学府路到火车西站的部分为零星的社区配套，如：小吃、五金、精品等；主入口的商业集中为大面积社区健康中心，儿童玩具、糕点店、美容美发，洗衣店、药店，百果园，地产三级地铺等稍具品牌的社区配套。整体经营情况不佳在三期后面沿

4、月亮湾大道建设有一条美食街，有5家汽车美容和修理店参在其中，有不到十家200-400平米的大型餐饮店，经营情况一般，但是由于政策控制无法继续。商铺租售与经营管理主要为租赁，少量靠近火车西站的小铺被出售，售价2万。月租金基本控制在50-120元/㎡之间，最高达150-200元/㎡。空置率约10％，主要集中在交通死角。港湾丽都位置接近天虹，曼哈形成的百货商圈。周边的大盘比较多，商业氛围较浓阳光棕榈园更接近家乐福，位于深圳西站的必经之路“学府路”，交通较为便捷地段比较二、案例分析比较入市时机港湾丽都2003年入市，入市时

5、机好阳光棕榈园开发周期较长，二期商业2002年入市，三期商业2004年入市，错过最佳时机物业结构港湾丽都商业面积较大，结构较好阳光棕榈园格局一般，业态调整难度大港湾丽都以人人乐为主力店，在招商过程中以适合区域居民消费需求的业态及品牌为主，定位为片区多功能，中高档次的泛社区商业阳光棕榈园定位为仅服务于本社区的社区配套商业，没有一定的前瞻性和业态明确定位，造成业态杂乱，档次较低，消费集客力较弱，经营情况不佳定位差异港湾丽都由于自身特色性较强，加上主力店与品牌店的号召力，从容面对周边项目竞争阳光棕榈园周边学府路连通南新路

6、段，有较多低档的商铺，造成同质化程度高，替代性强。竞争环境比较分析结论三、借鉴和启示1、商业的定位根据周边消费特征打造，能够辐射更大范围的消费人群则具备了更强的生命力2、对商业的规划应在充分的市场分析后制定，不能盲目开发3、招商策略的选择为后续经营打下基础4、社区商业经营状况良好可以提升居住物业的价值5、把握入市时机是商业成功不可缺少的一环谢谢聆听！德思勤商业地产中心2006年1月