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1、房地产开发投资概论张辉北京大学经济学院主要内容1、基本概念2、房地产开发的基本程序3、开发项目的可行性研究4、开发项目的规划设计5、商品住宅项目投资分析研究6、招标与投标7、房地产开发的趋势1.1房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。1.2房地产开发的特点开发成本高,投资量大。开发建设期长,投资周转慢。市场具有地区性和分散性。需
2、求具有稳定性。涉及面广,综合性强。成交价格在某一范围内具有不确定性1.3房地产开发分类根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。2、房地产开发的基本程序可行性研究前期工作建设实施营销与服务2.1可行性研究机会研究和立项市场调查和分析规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐2.2开发项目的前期工作立项、机构组建土地取得规划、设计规划、设计方案报批资金取得拆迁、清场2.3建设实施发包（
3、招标）办理开工手续施工准备（三通一平等）工程施工的管理与控制竣工验收决算2.4营销和服务营销计划广告与营销策划预售、租、售产权登记等法律手续售后服务物业管理3开发项目可行性研究可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、经济上是否合理和项目的风险有多大。3.1可行性研究的内容与步骤3.1.1房地产开发项目可行性研究的作用房地产开发具有投资量
4、大、涉及面广、建设期长等特点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投资决策提供科学的、可靠的依据。3.1.2房地产开发项目可行性研究的内容(1)总论。(2)市场调查和需求分析。(3)开发项目场地的现状与建设条件分析。(4)规划设计方案。(5)项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。(6)投资估算。(7)资源供应。(8)经济分析和财务评价。(9)社会经济评价。(10)结论
5、3.1.3可行性研究的阶段划分机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评价3.1.4可行性研究的工作程序(一)项目筹划(二)市场调查与分析(三)优化和选择开发方案(四)方案评价(五)编制研究报告3.2市场分析房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析,即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。3.2.1房地产开发投资的影晌因素3.2.2市场调查程序：1、明确目标2、制定研究计划3、组织实施4、分析和处理信息5、提出研究报告内容：1、环境调查2、供需情况调查3、开发场地
6、调查。3.2.3市场机会分析是否具备相应的资源、能力和优势？确定最有吸引力的开发机会：市场规模和市场增长市场细分,是一个识别具有不同需要的用户群的过程。评估细分市场:该细分市场的规模与发展潜力;细分市场竞争结构状况;企业的目标与能力。开发项目的市场定位:识别可利用的竞争优势;选择若干个确立优势；宣传竞争优势。产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住
7、宅与金融措施大环境分析房地产项目投资市场分析一般内容1．市场分析的程序表1总体市场研究分析的资料内容总体市场资料资料内容（一）大环境分析1．人口组成1．人口成长及变动情况、家庭户数、户量2．产业发展1．就业人口2．就业机会与失业率、产业结构与分析3．所得水准1．平均每人国民生产毛额2．家户所得阶层分布情况3．家户所得变动趋势4．市场景气1．建筑执照面积2．使用执照面积3．房屋建筑类指数4．房屋建筑人数5．契税件数6．开工面积7.销售率8.建筑物买卖移转登记件数9．物价
