房地产融资经典讲座

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1、2021/7/4中国矿业大学建工学院1讲授的主要内容房地产开发与经营概述12房地产市场分析与策划43房地产融资6房地产项目实施5房地产项目管理房地产交易房地产营销78房地产物业管理2021/7/4中国矿业大学建工学院2第三章房地产融资本章从房地产融资的概念入手，分析了房地产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进行了分类。从房地产融资的资金来源、融资结构、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关问题进行了较为深入的探讨。本章内容提要2021/7/4中国矿业大学建工学院3重点问题房地产融资的风险管

2、理房地产融资的成本管理房地产融资的主要方式房地产融资的资金来源房地产融资概论2021/7/4中国矿业大学建工学院4房地产融资的概念广义:是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。狭义:是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。第一节房地产融资概论2021/7/4中国矿业大学建工学院5资金问题历来都是房地产投资者最为关切和破费心机的问题，任何一个房地产投资者，想要在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了

3、取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。房地产开发项目融资的意义2021/7/4中国矿业大学建工学院6房地产融资的分类从融资主体看从融资渠道看其他分类方式-房地产企业融资-房地产项目融资-借贷性融资和投资性融资货币性融资和实物性融资……-直接融资-间接融资2021/7/4中国矿业大学建工学院7房地产融资的特点融资规模大1偿还期较长2资金缺乏流动性3高风险高收益42021/7/4中国矿业大学建工学院8房地产开发项目融资的基本要求（1）确定合理的融资规模；（2）正确选择房地产

4、开发融资的渠道和方式，降低融资成本；（3）统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益；（4）按规定建立资本金制度；（5）优化房地产开发的资金结构。2021/7/4中国矿业大学建工学院9一个周密的房地产开发融资方案应包括如下基本内容：欲筹集资金的币种、数额。融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。资金来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重。融资风险分析及风险管理措施。融资成本预算，即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。融资方法。明

5、确融资的权力责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。2021/7/4中国矿业大学建工学院10土地费用；前期工程费用；基础设施建设费；建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发间接费；管理费用；财务费用；销售费用；开发期税费；其他费用。开发建设投资的构成2021/7/4中国矿业大学建工学院11第二节房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的一般性资金来源房地产企业区别一般企业的资金来源企业自有资金政府财政资金银行贷款股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式外单位投资其他资金来

6、源房地产抵押贷款售后回租预售资金合作开发垫资其他筹资方式2021/7/4中国矿业大学建工学院12房地产开发企业自有资金的组成资本金；资本公积金；盈余公积金；公益金；末分配利润。2021/7/4中国矿业大学建工学院13资本金房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如，房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份，运作一段时

7、间后，向社会公开发行股票，随后再进行配股、增发新股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。2021/7/4中国矿业大学建工学院14资本公积金房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中，对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产生的超过资本金价值的公共积累资金。按照一定的法律手续，房地产开发企业的资本公积金可以转增为企业的资本金。资本公积金包括：资本金溢价、法定资产重估增值、接受捐赠的财产、资本汇率折算差额。2021/7/4中国矿业大学建工学院15房地产股份有限公司可通过下列几种方式筹集资本金注册资本金的筹集；向社会公众公开

8、发行股票筹集资金；向股东配股筹集资金；资本公积金、盈余公积金转增为资本金；经过股东大会同意未分配利润转增为资本金。2021/7/4中国矿业大学建工学院16盈余公积金盈余公积金是企业按规定从税后利润中提取的属