房地产税收政策解析

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1、房地产税收政策解析娄星区地方税务局稽查局主讲：邓慧京手机：13707387331电子邮箱：newdhj@gmail.com房地产行业特点房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。整个行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。现分环节和要点将房地产税收管理和稽查中的一些要注意的事项总结如下，与大家一起学习。讲解的时候我会突出比较基础或者很重要的部分，没讲

2、到的部分请大家参考课件。我们先来了解一下房地产企业经营流程。房地产企业经营流程项目设想和可行性研究项目立项及企业审批项目规划土地使用权取得征地拆迁工程施工销售或经营物业管理主要审批部门选址——规划局拿地——国土局建设用地规划——规划局建设工程规划——规划局建设工程设计、项目设计——设计单位施工许可证——建委预售——房产局竣工验收——建委等初始产权证明——房产局正式销售-现销——房产局产权转移——房产局下面我们分环节来了解房地产的税收处理一、取得土地环节取得土地环节主要涉及印花税、契税、城镇土地使用税和耕地占用

3、税的计算。重要证据：购买土地的资料，越详尽越好。较权威的资料是国土部门的土地成交确认书。如果企业不能提供，可以到国土部门调查取证。查清土地的来龙去脉。重点要了解取得土地的面积和支付的价款、是否缴纳了印花税和契税。取得土地环节涉及的主要税种1、要获得土地使用面积和取得支付的价款，主要的依据是国土局发放的土地使用证和转让合同、土地成交确认书。2、印花税按购买价款的0.5‰（产权转移书据）征收。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料

4、，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。取得土地环节涉及的主要税种3、契税按成交价格的4%征收。纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。4、如果是耕地，要按占用面积征耕地占用税。土地使用税的起征时间5、土地使用税是需要重点了解的。征收土地使用税的

5、起始时间：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。新征用耕地，自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税。注意的是，土地使用证的发布日期不一定是约定交付土地的日期，要以约定交付日期为准。土地使用税的截止日期征土地使用税的截止日期：房屋交付使用之次月截止，但要按未交与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房

6、后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。无法核实实际交房日期的，可以办理大土地证、大房产证将土地转出的日期为准。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土局签订国有土地出让合同，合同约定土地交付时间为2010年8月25日。2010年10月1日取得土地使用证，请问从何时起征土地使用税？分析该企业应从合同约定土地交付时间的2010年8月的次月，即2010年9月起申报缴纳土地使用税.二、设计施工环节设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段主要涉及印花税、城镇土地使用税等税务

7、事项。还应该检查施工费用是否按合同约定支付并取得发票。设计施工环节印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；设计施工环节印花税建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税

8、率贴花。甲方提供材料的营业税事项《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”*纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。三、房产