定稿房地产企业税收政策

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1、房地产企业税收政策简析及涉税鉴证业务讲稿主讲人：孟琼香今天，根据所里安排，由我在这里对房地产企业的税收政策进行讲解，希望多提宝贵意见，不足之处，敬请谅解。近几年来，房地产企业快速发展，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响鉴证业务的质量，对纳税

2、人的权益造成损害。作为涉税鉴证业务人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成涉税鉴证业务。房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。下面，通过对房地产企业经营特点的初步探讨，对房地产企业财务会计和税收政策的梳理、归纳，希望能总结出房地产行业涉税鉴证业务审核的一些规律和

3、方法。一、房地产企业经营特点房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品价值大。一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司根据对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程。531、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作

4、是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的"五证"中的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出

5、让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式，目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段销售阶段

6、是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。53二、房地产行业财务会计制度的梳理1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；1993年

7、7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》；1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。三、房地产企业现行主要税收政策第一、营业税及附加1、营业税的

8、纳税义务人条例第一条：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)， 2、营业税纳税义务发生时间的规定条例第九条：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。实施细则第二十八条：纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。　　纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移