房地产企业的税收政策

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1、房地产开发企业的税收政策高天晓2011年9月房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理——收入篇房地产开发企业的税务处理——成本篇房地产开发企业的税务处理——专题讨论房地产开发企业的常用避税措施Contents富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税等。一、营业税营业税计税依据：纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。税率：5%计算公式：应纳税额=营业税计税依据×5%富达信集团财务培

2、训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种二、城市维护建设税计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额税率：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率三、教育费附加计税依据：纳税人实际缴纳营业税的税额税率：3%计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×3%。四、地方教育附加计税依据：地方教育附加以纳税人实际缴纳的营业税税率：2％计算公式：应交地方教育附加额=营业税税额×2%富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种五、土地增值税计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额税率：四级超率累进税率计算公式

3、：应交土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。为房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、期间费用；3、建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。富达信集团财务培训——

4、房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种六、房产税计税依据：对自有自用房屋，以房产原值为计税依据对出租房屋，以租金收入为计税依据税率：1.2%、12%计算公式：自用房屋，年应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%出租房屋，年应纳税额=租金收入×12%七、城镇土地使用税计税依据：实际占用的土地面积计算公式：年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）八、印花税计税依据：分为从价计税和从量计税两种计算公式：应纳税额=计税金额×税率或=凭证数量×单位税额富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种九、契税计税依据：土地使用权、房屋所有权转让

5、价格税率：3％－5％。其中工商用房及别墅、高级公寓等税率为4％；个人购买或承受普通住房税率为3％。计算公式：应纳税额=计税依据×税率。十、企业所得税计税依据：每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额税率：25%计算公式：应纳税额=计税依据×25%富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理——收入篇房地产开发企业的税务处理——成本篇房地产开发企业的税务处理——专题讨论房地产开发企业的常用避税措施Contents富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——收入房地产开发企业收入类型一、销

6、售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入二、预租及租金收入三、视同销售收入四、股权转让及股息红利富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——收入房地产开发企业收入重点关注要点：一、完工标准完工标准不但是预售收入转化为销售收入的分水岭，也是开发成本结转为销售成本的分水岭，意义重大。完工标准的重要性（两种原因）：1、实际毛利率大于预计毛利率，可能导致补税。2、完工后，税务稽查风险大大增加。完工前，税务机关只查收入和期间费用，不会检查开发成本。富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开

7、发企业的税务处理——收入完工标准的条件企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——收入房地产开发企业收入重点关注要点：二、代收款项《营业税暂行条例实施细则》第十三条条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费