2010年南京河西宋都美域项目完整版提报方案

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1、美宋都美域策划顾问报告南京垠坤YU命题域美如何在大鳄云集的奥体板块信息透明的买卖市场政策百出的一零楼市达成九亿销售总额力取最高利润缔造全新品牌压力和憧憬同在破题域美我们会着力于：对“美”和“域”的剖析；对刚性和柔性价值的添补；对“超越，在成功之后”的衍发；对“度假，从回家开始”的解读；对卖房子=交朋友的诠释……系统域美局势竞争本位定位策略执行政策环境、行业环境、区域环境河西地区及相关竞争性项目分析项目审视、拟清资源、价值挖掘形象定位、客户定位、概念衍展营销策略、推售策略、阶段推广拉拢圈层、媒体推广、视

2、觉演绎大美无言品牌面——不争名局前所未域价值面——考究人生始于美&域珍惜这个名字měi美，甘也。美善同流。美的定义：人对自己的需求被满足时所产生的愉悦反应的反应，即对美感的反应。苏格拉底，“美是难的。”。美是自由自在的劳动。所有创造美的劳动都是具体的劳动。美不能够离开具体事物单独存在。柏拉图，“美是美的具体事物所以美的原因”。美感是人脑产生的一种特殊感觉。笛卡尔，“美和愉快的都不过是我们的判断和对象之间的一种关系”。黑格尔，“美是理念的感性显现”。车尔尼雪夫斯基，“美是生活”。具有满足人生存所需食物需

3、要的性质和能力了。封也，国者，邦也。天子诸侯所守土为域，所建都为邦。yù域，疆界，疆域。Yù，御，遇，玉，逾，誉，寓，驭……100分是愿景0－1，从脚下开始。局势政策环境行业环境区域环境政策环境听党话跟党走实销房价不得超出网上标价放贷收紧，7折利率“刹车”限时开盘政府问责制存款准备金上调0.5%物业税公积金营业税容积率核算办法民生公平健康稳定二元市场力量大行业环境2000年前，几乎无人问津，尚无奥体概念；2000-2004，起步期，价格从2000串至4000，83家开发企业论剑江东大道，奥体初显；20

4、05-2006，十运会促进河西大发展，大鳄纷纷进驻河西为河西火上浇油，价格势如破竹。2007，突飞猛进；2008，四面楚歌；2009，出乎意料；2010，八面埋伏。截至2009年12月31日，南京（不含高淳、溧水）09年商品房住宅共认购107270套，成交97167套，累计成交面积10959851平米。与08年相比，认购量增长87.2%，成交量增长136.6%，与07年相比，认购量还有6099套的差距，成交量则超出了6754套，涨幅7.5%。从实际成交量来看，今年楼市销售达到了历史最高水平。破纪录成为

5、习惯。3月开始，刚性需求爆发，楼市回暖，房价随之稳步回升。5月之后，改善型和投资型需求入市，从6月开始销量激增，房价涨幅加快。8-10月，由于房源不足，房价过高导致购房者持币观望，楼市销量开始不温不火。11月以后，为赶上政策末班车，开发商加大了推盘力度，购房者纷纷出手。楼市再度供销两旺，迎来了今年真正的销售高峰。房价也在年末又一次快速上升。总体而言，09年房价及趋势异常坚挺。坚挺着迈向2010。南京网上房地产数据显示，12月南京全市商品住宅成交14444套，日均成交达466套。这是继11月南京商品住宅

6、成交量创下2009年内新高后，12月南京楼市再次呈现破纪录的“井喷”行情，年底的“类似恐慌性购房”迎来“巅峰时刻”。赶搭“末班车”购房造成如此大量的成交，可能提前释放了相当数量2010的购房需求。飙升与透支没有距离。仅12月三个周末，全市就有近3000套房源先后上市，其中不乏一些备受期待的大盘，如金地自在城、苏宁睿城，从市场反馈来看，他们选准时间，在所谓的淡季旺了一把。新房源——尤其是普通住宅房源的放量上市缓解了市场“无房可买”的尴尬，一定程度上刺激了12月住宅成交量的走高，同时也从老盘手中截流了一定

7、数量的客户。09南京可售房源走势房地产业的大小年？●统计数据显示，全年南京全市受年初影响住宅成交价格集中在3000-5000元/平米，低价依然是最具吸引力的，但这一部分房源在主城区根本无踪影；●在南京房价一路狂奔之下，南京商品住宅整体成交价在5000-9000元/平米的份额已经总共占到36%，这一部分主要还是受到两江板块影响；总体而言，南京成交价格在向高价格段迈进，单价7000元以上的房源占据近4成的市场份额。●统计数据显示，改善性需求占据市场主力，中等及大户型很受青睐；●150-200平米的大户型，

8、目前已占有相当大的市场份额；●110-130、130-150平米的户型因为能够改善居住需求、且部分不列入高档房行列，能享受普通住宅的优惠，在全年成交份额中跃至第一位，达到29%。●满足经济型住房需求的90-110平米的住房也备受买房人追捧，成交份额达到了17%；●一向以低总价吸引买房人的70-90仍然占有市场较大份额达18%。09南京分面积，分单价段成交统计110-140万元以上>1/4据统计，今年共出让76幅土地，累计出让面积390万方，出让金额218