2010年滨州恒泰广场项目定位及营销建议报告

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1、滨州市恒泰广场项目定位及营销建议报告淡市之下找到真正的价值发现者成交量萎缩严重，市场进入10年以来全国商品房(尤其一线城市)成交量呈阶梯状下降趋势，同比萎缩近半成。受大市影响，滨州等三、四线城市也开始进入淡市。政策调控、自然灾害、经济环境等外部因素一再打击客户信心，观望情绪严重，房地产市场从量价齐飞到价稳量跌2010年1月：国十一条出台2010年…：二次调控？信心的缺失购房者是否真的撤离了全国商品住宅（期房及现房）日成交量变化图大背景项目目标赢在淡市目标1利润：通过与土地方的合作，达到双赢。目标2现金流：控制风险,在短期内尽快实现资金回流。在当前的淡市下，要实现我们的目标，我们到底——怎

2、么卖？卖什么？第一部分面临大势1、从地理位置来看：滨州处于黄河三角洲腹地，属环渤海经济圈、黄三角经济圈，都是房地产开发的热点和资本流入的重点区域，滨州房产市场可持续受益整体市场的向好。2、从城市规模来看：滨州目前仍属于中小规模的城市，人口增长缓慢。3、从经济情况来看：2010年人均生产总值36568元，城市居民人均年收入17500元/年，均保持较快增长。房地产从弱到强、从小到大，逐步壮大，房地产开发投资增长较快。城市背景及宏观印象科技现代工业城市物流旅游开放综合城市自然生态园林城市4、从城市交通情况来看：滨博高速、滨州黄河大桥竣工通车，大沽河大桥通车，可通往北京、天津，可直接受益于该京、

3、津经济圈的发展，另有新建的火车站、汽车站。5、从政府规划来看：政府大力发展交通等基础设施，而且招商的力度较大，如北京、天津、浙江、青岛、济南等地的开发商，多数为政府引进投资开发房地产。从2000－2001年，政府开始大力拓展新城区规划，拉开了一轮城市建设的序幕。6、从城市现状来看：最繁华区为老城区中心银座附近；目前城市正按城市规划目标进行建设。7、从城市发展思路来看：沿用了目前中国大多数的中小城市所采用的新城规划的套路（经济技术开发区），有一定的工业产业支撑，招商力度较大，并非单一的发展房地产业。“四环”:环城公路、环城水系、环城绿带、环城风景带。“五海”：南海、北海、中海、西海、东海滨

4、州市在以“四环五海”发展为建设基础，进行调整城市结构功能，设置了以老城区渤海七路和黄河四路为核心点商业中心，政治、人文、生活、工业中心区向城市东西两端发展。人文中心：以滨州学院为中心，建立了滨州最大的本科学院。黄河八路与渤海十五路的山东北镇中学。生活中心：原有老城区的生活区，胜利油田生活区，新市政府的生活区，中海住宅区。工业中心：滨州市工业区主要集中在滨洲市东西两端。商业中心：滨州市的商业主要以渤海七路为轴，东西扩伸，黄河四路围绕。滨州现有商业主要是联通广场为中心，有银座、滨州百货大楼。滨州市未来城市规划——政治、人文、生活、商业中心等规划，以老城区渤海七路和黄河四路为核心点商业中心，1

5、、开发投资量增长较快，供大于求，竞争激烈。2、起步晚，发展快，但与周边城市仍有差距。4、地产开发以住宅为主，商业明显落后。5、户型以经济实用型为主，改善型居住需求增加。受购买力影响，户型均以85-110两室和115-140三室为主，45-85平方米小户型稀缺，复式及160平方米以上供应量有所增加。3、销售价格稳步上升。滨州市房地产市场市场特点滨州市房地产市场供需情况滨州地广人稀，土地供应充足。尤其这几年大量规模较大的项目集中在短短两三年里上市，但市场的购买需求却没有随同放量。另外，市直机关、事业单位自住用房也在不断增加。“西居东商”格局市场总体供应增量大，供远大于求；供给不均衡，90%以

6、上为住宅，且大部分集中在新城区，商业地产集中在老城区，呈“东商西居”格局。截至09年滨州三年来住宅供应面积约772平米，住宅销售面积约430平米，即未来将有342平方米的存量住宅有待消化。供应：供应旺盛，住宅量大需求：自住为主。人口总量和外来人口较少，刚性需求相对有限；消费理念相对落后以及投资理念缺乏；公务员以及部分高收入的事业单位人员选择购买单位的住房；近三年滨州市住宅供销情况表滨州房产市场消费者基本情况滨州市人均消费能力处在山东省中等水平，07-09年在政府批地政策以及房产商对新区市场大量宣传影响下，造成滨州新区房产价格急速拉升。滨州市消费者随着近年房产市场中高档楼盘小区的大量涌现，

7、对住宅小区绿化环境及空气质量的要求也渐渐提高。针对购买老城区房屋的消费者而言目的性非常强：为了小孩读书－购买校区房/为了生活便捷－购买商区房/为了工作便捷－购买地段房/传统保守观念－购买老区房随着07-09年商业房产投资热潮的掀起，滨州市开始涌现一批二次置业投资者，但该类型投资者暂只对商铺投资产品有所认知，而对房产其他投资产品（如酒店式公寓、商务写字楼等）还是处于一个陌生态度。滨州市消费者通常购买面积为90㎡-120㎡滨州市消费者通