2010年12月珠海保利金湾项目市场定位分析

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1、2010年12月谨呈：保利房地产（集团）股份有限公司保利金湾项目市场定位分析保利来了！快讯：11月16日，保利地产以5497万元的总价拿下珠海市金湾商住用地，位于金湾金铭东路南侧、机场东路西侧，时代山湖海北侧，土地面积10.99万平方米，容积率≤3.0，折合楼面地价2500元/平方米。。。。。。目标更快——快速开发，快速销售更高——高站位，跳出西区市场更远——进军珠海第一炮，承载品牌落地与持续经营目标保利对这块地的期望项目组基于以上开发商要求进行项目定位思考2006年起，区域外品牌发展商陆续进入，刷新珠海的产品模式及营销视野，改变珠海的市场格局，珠海正式进入——明星时代

2、。品牌引领市场，明星为王，我们要做明星！如今的珠海——没有市场，只有明星！万科金域蓝湾产品：“金域蓝湾”系列产品复制及创新，首个超高层，首个商HOUSE，首个全面家居解决方案；营销：建立营销标准，首个品牌发布会，首个开盘活动等；中海滨河湾产品：首个城市综合体营销：品牌导入；招商花园城产品：“花园城”系列产品复制；引入沃尔玛商业营销：宜居社区及招商品牌推广时代山湖海产品：西区首个生活会所；营销：符合客群的年轻化推广调性，……中信红树湾产品：“红树湾”系列产品复制及创新升级，资源利用最大化；营销：品牌营销，事件炒作“造星”模式：以产品为基础，从产品线复制，到因地制宜的产品创

3、新，实现从产品到营销的系统性造星；2011，保利造星CONTENTS目录市场趋势项目突围形象演绎规划实践珠海面临快速发展机遇，城市化进程及人口导入加速！西部中心城区是未来城市化进程最快的区域之一；珠海房地产市场供应功能分配完善，西区作为新兴的城市住区，以刚需型产品为主情侣路沿线——珠海金边线供应产品：170-300㎡三房/四房为主置业群体：前期以本地客户为主，近期以外地投资客户居多，特别是内地、珠三角客户价格区间：高层2.8-3.2万元/㎡，TH别墅3.5-7万元/㎡代表楼盘：凤凰山一号、凤凰海域、绿洋山庄、钰海帝景、中海银海湾新香洲——COD新区供应产品：居家型主流产

4、品，以90-150㎡两房至四房为主置业群体：珠海本地刚需及首改客户为主价格区间：1.3-1.5万元/㎡代表楼盘：仁恒星园、金地伊顿山、中珠上城、香山人家前山——工业区，近年住宅供应集中供应产品：90-140㎡两房至四房为主置业群体：本地首置及首改客户价格区间：0.9-1.2万元/㎡代表楼盘：招商花园城、幸福里南屏——前山河高端滨水住区供应产品：120-200㎡三房/四房为主置业群体：本地首改刚性需求及非刚性需求客户价格区间：高层1.7-2.5万元/㎡，别墅5万元/㎡代表楼盘：华发新城、华发世纪城、中信红树湾吉大——珠海CBD供应产品：130-200㎡三房/四房为主置业群

5、体：本地首改刚性需求及非刚性需求客户价格区间：1.5-2.3万元/㎡代表楼盘：格力广场、锦园、新光御景山西区——新兴城市住区供应产品：90-120㎡两房/三房为主置业群体：本地首置、首改及内地度假客户价格区间：高层0.5-0.7万元/㎡，别墅：1.3-1.8万元/㎡代表楼盘：时代山湖海、里维埃拉、珠光新城、东方威尼斯、万威美地、西江月等坦洲——珠海后花园供应产品：80-120㎡两房/三房为主置业群体：珠海本地首置客户为主价格区间：0.5-0.7万元/㎡代表楼盘：中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光海月城邦、中澳世纪城西区发展在即，土地供应充裕，大盘云集，市场集中供应

6、时代山湖海：40万建面，总套数约2369套，分四期开发，目前在售第一期珠光新城：63万建面，总套数5000多套，分五期开发，目前在售第一期西江月：20万建面，总套数1994套，分三期开发，目前在售第二期金碧丽江西海岸：18万建面，总套数1200套，分二期开发，目前在售第二期东方威尼斯：占地100万，总套数8000多套，分五期开发，目前在售第一期2010年2011年2012年2013年德昌盛景：25万建面，总套数2275套，分二期开发，目前在售第一期里维埃拉：450万建面，总套数35000，分五期开发，目前在售第二期海逸豪庭：50多万建面，总套数4000多套，分四期开发，

7、目前在售第二期恒基曦城高层：69万建面，分二期开发电力家和城：百万建面，分三期开发目前西区各在售项目剩余货量较多，在未来三年内将会陆续推出，另有新项目恒基曦城和电力家和城，预计2012年中推售，本项目将面临激烈竞争。区域供应集中在湖心路沿线，覆盖斗门、金湾两个片区，南北两侧特色不同，机场路沿线品质较高；珠海大道是连接珠海城区和西区的交通要道，与珠海大道相接的湖心路和机场路成为西区房地产的热点片区，基本均为沿路分布状；湖心路目前楼盘林立，发展相对比较成熟，但楼盘品质普通且周边环境乡村化机场路沿线目前新供应项目目前主要有明月湾和时代山湖海，项