同致行：广森南罐项目第三轮汇报稿

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1、广森·城市橄榄园产品策划建议书谨呈：深圳市广森地产2006-03-22搜房网统计：深圳上周(3月5日-3月9日)各区成交均价(单位:元/m2)罗湖9462元(前一周9842元)↓3.86%；福田11167元(前一周10275元)↑8.68%；南山9627元(前一周10090元)↓4.59%；盐田5832元(前一周6503元)↓10.3%；宝安6763元(前一周6129元)↑10.3%；龙岗5446元(前一周5521元)↓1.36%。南山房地产价格快步上涨，广森·城市橄榄园项目发展面临新的思考和定位。项目开发思考前海片区产品供应结构分析城市橄榄园项目

2、定位市场空间城市橄榄园开发策略城市橄榄园方案整改建议项目名称单房一房二房三房四房复式面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例鼎太风华五期73-8528865.8%104-11015034.2%第五公社35-421037.8%34-5572654.6%73-8437027.8%113-1201309.8%雷圳碧榕湾名苑78-8412861.5%93-976430.7%145-176167.8%友邻国际公寓2946840％36-4046840%5323420%缤纷年华69-7923449.6％93-9623850.4％前海

3、片区增量市场前海片区增量市场产品主要是居家型中、小户型，过渡性置业特征明显项目名称单房(面积)一房(面积)二房(面积)三房(面积)四房(面积)复式(面积)万裕椰风海岸家园88125绿海名都72113145阳光棕榈园三期74—9897—113104—144现代城华庭天朗风清5788112前海片区存量市场1项目名称单房(面积)一房(面积)二房(面积)三房(面积)四房(面积)复式(面积)光彩新世纪家园497191英达钰龙园416694东方新地苑418199-105前海片区存量市场2前海片区存量市场产品也属于居家型中、小户型，过渡性置业特征明显星海名城产品线

4、分析研究一期：9层小高层行列式布局二房64—70M2三房91—106M2二期：11—18中、小高层行列式布局二房60-80M2三房87-125M2四房125M2以上五房125-180M2三期：18—28中、高层围合式庭院布局二房70-78M2三房91-129M2四房125M2以上四期：28—33层高层围合式庭院布局一房45—55M2二房65-75M2三房85-100M2（备注：该期名为第五公社）五期：32—35层　高层围合式庭院布局二房85—98M2三房110-135M2四房135-165M2（备注：该户型为早期设想，可能有变动）从上面数据可以看出：

5、星海名城一、二、三、四期产品主要是居中型中、小户型，第五期的产品线有所放大，其目标客户主要针对前几期及其它社区换房群体。一期二期三期五期二房二厅68—8575-9069—8573—92三房二厅89—9393—120102—12697—110鼎太风华产品线分析研究从上面数据可以看出：星海名城一、二、三、五期的产品主要是居家中、小户型前海片区产品供应结构分析:以中、小户型居家型产品为特征，-----市场给予本项目小、中、大户型的发展空间.前海片区产品供应结构分析城市橄榄园项目开发市场空间城市橄榄园定位策略城市橄榄园方案整改建议小户型居住、投资物业中、大户

6、型居住物业中、小户型居住物业可能价值方向项目可能的价值方向-------小户型产品存在的几个要素支持要素支持一：地段支持要素支持二：经济环境支持要素支持三：人口环境支持要素支持四：城市资源占有率要素支持要素支持五：投资价值要素支持小户型居住、投资物业开发可行性论证-------要素支持一：地段支持要素支持一：地段支持1：与核心商圈的绝对距离及心理距离2：交通条件3：城市社区模式，街区功能规划4：核心商圈的商业成熟度5：与时尚消费圈的关系要素分析小户型居住、投资物业开发可行性论证-------要素支持一：地段支持/南山商业分布格局南油商业文化中心区：东

7、连滨海大道，南接后海住宅片区，西依南油大道，北望深圳大学，以海雅百货为核心的南油商业文化中心区，聚集了岁宝百货、顺电、儿童世界南山分店、友谊城南山分店、创景名店南山分店、满家福等商家。好百年家居广场、缤纷假日广场商业街、万佳百货及南山书城等等。南头商圈：以家乐福、曼哈为核心，整个南头商圈密布有家乐福、沃尔玛、曼哈、人人乐、东方巴黎、西部电子、一本电器、姊妹城、麦当劳、肯德基等大型商家，苏宁电器也已强势进驻。南油蛇口商圈：依靠南油大道商业带，现已发展得相当繁华。该商圈位处南山重要的交通枢纽地段，更有在深圳颇具盛名的蛇口消费片区作后盾。南油商业文化中心区

8、南油蛇口商圈南头商圈本项目处于南头商圈的边缘地带，在与核心商圈的实际距离和心理距离都较近，具备开发小户型的潜