2010年11月昆山东新街项目营销策划报告

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1、东新街项目营销策划报告2010.11.12目录第一部：豪宅篇PART1项目解析PART2客户定位PART3项目策略PART4营销推广第二部：商业篇第一部：豪宅篇从此以后。昆山的豪宅只有两种一种是中央华府，另一种是非中央华府的PART1、项目分析。按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它－－帕特里克·格迪斯昆山市板块划分图城市功能青阳路昆太路大西门大街小虞河路城西板块城东板块城南板块城中板块城北板块柏庐路339省道萧林路长江路昆北公路虹祺路江浦路昆山市区位规划主轴生态休闲高档住宅商务中心政务中心城东城西城北交通枢纽企业、居住配套完善成熟社区城南城中商业居住行政

2、城市功能本案城市滨水景观带——娄江黄河路美食一条街市政府大润发人民路商圈前进路柏庐路从昆山城市版图，看项目位置。项目基本指标项目位置：东新街、珠江路交叉口，占地50亩。具体指标：容积率：2.5，绿化率30%，建筑率：35%商住项目，40%商业，60%住宅。总建筑面积：约8.3万方商业面积：约3.3万方住宅面积：约5万方项目初步印象：昆山市中心约8万方高尚商住区项目产品形态考虑：商铺+高层项目核心价值初探：市区之星傲视昆山地段，地段，还是地段！—李嘉诚毫无疑问此前的昆山和此后的昆山很难再有能跟本案地段再相媲美的项目了。昆山城市动脉——前进路前进路是昆山的政经焦点，集中

3、了党政中心、外商投资中心、公检法、造币厂、银行、展览中心、图书馆、大剧院及医疗、教育、生活和休闲等重要建筑群。地段价值，密码解读：娄江，昆山城市奢华滨河景观带娄江，人们赞誉她为昆山城的母亲河。据《昆山县志》记载，昆山于秦代（公元前221年—前207年）始建县，名娄县，“以娄江得名”。娄县这个名称在古代沿用了700多年。公元507年，改名信义县。南北朝的大同初年（公元535后或536年），才更名为昆山县。由此可见，昆山的形成，与娄江息息相关。娄江，源于太湖，横贯昆山城区，东接浏河入长江。现在的娄江已成为昆山的城市名片，一条水景相连、碧水绕城的景观河。交通：交通利器，通

4、达世界。轻轨+高铁：沪宁城际轻轨昆山站。沪宁城际轻轨、京沪高速铁路昆山站并为一站，位于黄山路与创业路交叉口南侧，与正在建设中的既有铁路昆山站南站屋遥相呼应。京沪高速铁路昆山站旅客用房面积约为6000平方米，按2台6线的标准设置，预计2012年建成通车。火车+汽车：老火车站+新客站。在轨道交通所影响的产业中，房地产领先于其他产业的发展，具有先行者的意义：首先，周边土地利用布局与轨道交通的相互协调。既保证城市空间资源的有序增长，实现土地功能的重组和空间结构的优化作用，又保证轨道交通沿线的运营客流，使轨道周边的交通组织变得有序，实现轨道交通长远的社会经济效益。其次，交通导

5、向开发，轨道交通建设计划与土地开发计划协调。传统“地段”概念随着轨道交通的延伸而发生变化，轨道交通不仅延伸了城市的边界，改变了传统房地产市场的格局，其产生的大量人流、物流、资金流，为区域经济提供了新的发展机会。再次，对站点周围地区实施较高强度的开发，站点周围集公共交通枢纽、住宅、商业和娱乐设施为一体。在沿线适宜的地方开发商业网点和大型开发项目，如大型房地产社区、大型娱乐园、大型比赛场馆、大型综合超市等，从而提高该区域居住、商业、服务以及旅游等产业的经济效益。轨道交通在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，轨道沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价一

6、般在25%至30%之间。上海物业走势与轨道交通结合得相当紧密，以2003年11月26日开通的轨道交通5号线为例，在年初该路线银都路站附近的好世凤凰城的价格仅仅为3700元／平方米，但在年底时却已经达到了5600元／平方米，一年的涨幅高达51%。在莘庄区域里，自地铁一号线1993年投入使用的前后3年里，地铁周边1公里范围内商品住宅价格提升了2—3倍。事实说明，在影响土地价格诸多因素中，轨道交通对地价的提升最为明显，远远大于对绿化、服务业、文化教育以及其他相关的配套设施所带来的改变。轻轨高铁带给房地产的变革意义：做主市中心10分钟私享城市风华商业配套：前进东路的各大银行

7、、大润发超市、巴黎春天、百老汇娱乐中心等…教育配套：昆山国际学校、第三中心小学、玉山中学、开发区实验小学…医疗配套：虹桥医院、东方医院、仁爱医院、人民医院、中医院…便捷商圈：人民路商圈、亭林路商圈、前进西路商圈、黄河路美食一条街…生活配套：中央商贸区——如虎添翼，为项目腾飞插上强力翅膀中央商贸区规划昆山中央商贸区首期启动，东新街区域黄河路以西地区，西至柏庐路、北抵娄江、南到朝阳路。主要具有三大功能：一是商业功能。即在东新街南侧建造大型商业和特色商业街；二是文化休闲功能。即沿娄江建设集娱乐、集会、特色餐饮等于一体的东新开放广场，北与市民活动中心相连，成为市民文化休