2010年6月许昌市碧水名郡一期营销执行报告-精工地产

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1、碧水名郡一期营销执行报告2010年6月2日市场分析客群分析产品分析推盘策略营销策略目录PART-1市场分析全市楼市供需分析开发建设情况（1-5）：预、销售情况（1-5）：销售情况对比分析（1-5）：供需两旺，价格继续保持稳中上升的趋势5月份许昌惠民房地产开发的“书香苑”合同备案89件，占5月份备案数的20%，其均价为1600元/M2，致使均价下降较多。全市楼市区域划分铁西板块均价——东城区：3500-4500元/㎡中心城区：3300-3700元/㎡铁西区：2500-3000元/㎡建筑形态——东城区：高层

2、中心城区：小高、高层铁西区：多层、小高、高层购买趋向——市中心、东区；区域自我消化严重；中心城区板块东城区板块时代皇庭碧水名郡城市之心铁西区板块重点个案代表项目时代皇庭新景苑城市之心占地（亩）68亩70亩63亩总建（㎡）15万㎡，约推售480套，共5栋10万㎡，共850户，一期推出250户14.6万㎡，推售426户容积率3.12.03.5主力户型（㎡）83㎡两房，109㎡、124㎡三房，161㎡四房86㎡两房、124-131㎡三房、102㎡两房、123-139㎡三房、173㎡四房销售节点5月15日认筹，约300

3、组左右9月27日认筹，12月27日开盘，150套4月10日开始认筹，认筹400号，5月15日开盘，213套销售现状已认筹约404组剩余16套左右约260套左右促销方式2万抵3万，2万抵2万8一次性优惠两个点，按揭一个点，阶段性活动促销一次性优惠两个点，按揭一个点，开盘享受5000抵10000均价范围（元/㎡）2800-2900元/㎡2800-3000元/㎡3500-4000元/㎡推广主题40万㎡西班牙生活城中国景观艺术示范社区城中心，优越尽享社区工程进度地基处理1期封顶，2期施工中地基尚未出地面低端楼盘的分流锦

4、绣园：电业局开发。共三栋小高层，约100套，团购约40套。排号将约300组，排号费10万，价格2600左右塑料厂：小产权或者集资房，目前正在预定中，价格为2200左右。不能按揭，可以分期。解放路项目：小产权房，房价2000多一点；光明小区的改造工程：地块有四五十亩，正在准备中，已经在拆迁。碧水名郡总结政策调控，持续关注楼盘推量较多，供需两旺竞争楼盘节点相近，分流客户价格洼地，客户心理承受价低市场成熟，区位较好稀缺产品，多层制胜主流客户群，客户基数大主流市场，产品覆盖面广PART-2客群分析到访客户分析——积累客

5、户总量（4月15日——6月6日）来访客户——1629组留电客户——1595组来电客户——196组来访客户分析5.1-6.6客户区域分析、购房动机分析分析：10分钟生活圈客户居多，占总量的57%；分析：以自用居多，以改善现有生活环境为主，占总量的71%；来访客户分析5.1-6.6客户年龄、职业分析分析：以30-40岁客户居多，近450组的数量，占总客群37%。此年龄段客户多为小太阳家庭，有一定经济基础；分析：周边旧厂职工居多，近900组，约占总客户群的72%；此类客群家庭月收入多在2000元左右，属本市小康家庭；

6、来访客户分析5.1-6.6客户房型、面积需求分析分析：90-113㎡的户型客户考虑居多，占总量42%；其次为80-90㎡，占总量的32%。可看出项目客户多考虑经济适用、功能齐全的产品；分析：小三房需求较多，约500组，占总客群41%，其次两房和大三房各占31%和26%；可看出客户以家庭为单位，以居住为目的促动购买来访客户分析5.31-6.6第二部分客户房型、面积需求分析客户意向分析分析：以B类客户和C类客户居多，各占总量45%、51%，说明客户购买欲望较高，但客户共享性强；建议充分运用时间节点、促销方式，抓住A

7、类客户，守住B类客户，力争C类客户，不放弃D客户，实现项目最终销售；A类客户：意向强，想交钱；B类客户：意向较强，等工期、再适当考虑价格的客户；C类客户：意向一般，价格出来再说；D类客户：意向较弱，多楼盘选择；客户来源——10分钟生活圈为主；客户圈层——旧厂职工为主，政府、教育系统人员和区域内生意群体为辅；客户年龄——30-40岁为主，多为自已购买，20-30岁为辅，多为家人集资购买；客户需求——适用经济户型，功能齐全；到访客户分析——客户总结成熟的社会基础、人际关系网家庭收入殷实，事业处于稳定发展期实实在在的

8、购房者，要的是物有所值，再期望品质高些，在朋友间有点面子；PART-1产品分析项目印象——阳光*碧水*幸福*家项目概况——一期一批推售物业8#7#6#5#3#10#13#9#19#18#17#12#11#16#15#一期一批一期二批项目概况——一期一批产品分析产品竞争力——规模/区位产品竞争力－项目卖点1规模占地62亩，总建面10万平米－属于中盘性质区位（大）－魏都区城市文化的代言区域