xx泰一期营销执行报告

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1、谨呈：湖南鑫成集团鑫成·君泰营销执行报告深圳市天方房地产经纪代理有限公司二00九年三月目录第一节项目概况与定位4一、项目概况4二、项目SWOT分析4三、项目定位6第二节客户分析7一、辐射区域及潜在客户区域7二、客户定位分析7三、区域目标客户描述9四、目标消费群分析10第三节推售计划12一、营销目标12二、销售及回款目标12三、主要营销节点（倒计时）12四、销售分期13第四节营销策略14一、策划定位14二、营销课题14三、整体入市策略15四、一期入市策略15五、总策略步骤16第五节营销分期与分阶段营销活动17第一阶段：导入期（形象立期）（时间：2009年4月—5月）17第二阶段：蓄

2、势期（内部认购）（时间：2009年6月—7月）19第三阶段：蓄势攻击期（集中攻击）（时间：2009年8月—10月）21第四阶段：开盘销售期（亮相旺销）（时间：2009年11月—2010年5月）23第六节广告推广25一、张家界媒介分析与选择25二、项目卖点挖掘及表现27三、分阶段推广计划29四、媒体费用预算31第七节一期销售策略34一、价格策略34二、认筹策略34三、销售优惠策略37四、商铺与车位销售策略38第八节销售包装42一、现场包装42二、卖场包装——项目营销中心42三、示范单位建设——样板间包装44四、软性包装46第九节销售准备48一、销售物料准备48二、人员准备48三、上

3、岗准备49第一节项目概况与定位一、项目概况鑫成君泰项目位于张家界城西且住岗片区，市政规划的未来CBD区域。项目北邻月亮湾花园小区，南眺天门山，东南面澧水在此流过，水电站蓄水成坝；西邻民居群建筑。片区内配套有民族中学、梅尼超市、市检查院等市政和商业配套。项目规划用地面积78798平方米，总建筑面积为286767.52㎡。商业总建筑面积为15793㎡，商铺采取街铺+群楼的形式，商铺层高5.4米，可间隔上下两层。车位共计1484个，地上停车位154个，地下1330个。项目一期建筑面积74456平方米，规划住宅11+1小高层一栋，18+1高层4栋，26+1高层1栋，共计626套；（▲以上

4、项目数据来自GHD公司2009年3月19日的户型方案）二、项目SWOT分析S、项目优势（Strength）分析◇区位：项目位于张家界未来的CBD，理论上区位有较大的发展潜力和升值潜力；◇规划：独具一格环境规划明显高出周边，符合现代人情景交融居家要求，是目前张家界市内的高品质开发小区；◇规模：27万平米综合社区，标志效应突出；◇开发商：张家界唯一的二级开发资质企业；◇硬件：户型产品、园林景观、物业管理都将超越张家界现有水平；◇理念：张家界房地产居住生活模式的引领者；◇景观：面山临水，市政规划公园，小区景观园林将形成内外交合的生态景观；◇规模：大规模社区，目前在该区域无盘能出其右，具

5、有规模效益，有营造生活概念的基本载体。W、项目劣势（Weakness）分析◇整个片区正在规划和建设之中，短时间内很难成熟；◇目前本案所在区域人气不足，未形成生活区概念；区域在市民心目中的形象不佳，多认为偏、远、生活与交通不便；◇项目对市域内及周边各县的影响力不够，短期内很难形成一种感召力；◇项目比较远离老城区，交通系统尚不发达，公交出行有困难；周边交通、配套极不完善，业主出行、日常生活存在障碍；◇周边多杂乱的民居建筑，以及高压线、水电站等，外部环境不佳。O、市场机会点（Opportunity）分析汤逊湖板块属于光谷这个大地理范畴，倚靠汤逊湖，具有光谷中心地区所不具备的湖景资源，加

6、之中环线的贯通连接作用，道路畅通无阻，因而花园洋房、别墅等物业逐渐成为这一板块的主打产品。这里也是去年价格增长最快的区域之一，在富士康、武重等企业相继进驻后，自住及投资购房需求迅速增加，目前一般住宅在4200元/平方米左右，较最高时期下降500－800元/平方米，而别墅等产品由去年同期的8000元/平方米稳步提升至现今的10000元/平方米以上，板块典指项目保利地产“十二橡树庄园”售价达到12000元/平方米，从其独栋产品的热销可以预测，随着光谷产业发展的推进，高档物业需求将有所增加，而外来群体的置业需求将对板块发展起到决定力量。　◇目前张家界市房地产形势较为被看好，机不可失。◇

7、市场产品方面缺乏真正意义高档住宅，目前张家界的整体房地产开发水平较低，现有楼盘素质和形象整体不高；◇市民呼唤好房子的出现，市场对高品质房的需求较高；◇张家界现有开发楼盘的同质化定位比较严重，项目可走出同质化竞争求得生存；◇片区的房地产业正在蓬勃发展，市场受全国房地产低迷的影响较小；T、市场威胁点（Threat）分析◇宏观：全国房市低迷，量价齐跌，去化缓慢◇产品：高层产品的低得房率及高物业费带来销售抗性◇周期：高层建筑周期较长，对开发商资金要求较高，需要快速回笼资金◇位置在前、已开