2010年5月肇庆侨兴·山庄别墅地产项目营销理解策略报告

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1、侨兴·山庄别墅项目——营销理解2010年5月12日获邀参与贵司侨兴山庄项目营销策划工作的时候，开启机构广东分公司全体同仁使命感油然而生。这种使命感主要来源于我们对项目和市场分析后做出的判断—项目独特的区域价值及产品所具有独一无二的区隔性。侨兴山庄项目，是侨兴集团继波海蓝湾之后在肇庆的又一扛鼎力作,也是肇庆最顶端的别墅，正像开启运作的森林湖之于东莞、三水三水云东海高尔夫别墅之于佛山、千洲湾之于海南一样，我们希望开启能协助项目在肇庆，以至珠三角实现跨越以一座城市豪宅的代言者的姿态屹立。前言KEYWOR

2、D：欲望Desire稀缺Rare身份Status开启豪宅观INOUROPINION……破题/战略前思考1新政后的肇庆地产迷雾下，侨兴山庄由地缘和形态带来的独特价值占位是什么？新政后肇庆地产迷雾下，从大势中寻找竞争区隔，区域价值，寻找山庄的价值高点，以实现超越市场20000元/㎡的定价支撑。[营销提示]区隔占位而非细分定位INOUROPINION……破题/战略前思考249席，山湖纯大独栋别墅，千年地养，如何激发？千万级顶级别墅，价格非关键因子产品，价值营销而非价格营销。[营销提示]价值营销而非价格整

3、合。思维导图MindMap>>观势/市场分析>>洞悉/价值平台>>谋略/营销探讨>>琢钻/开启豪宅定制服务A标杆豪宅动向B成交看点C豪宅共性A竞争对手现状分析B竞争对比C价格对比D市场研判市场大势市场走势线123新政后的大市珠三角顶级豪宅研究竞争观A市场表现B别墅动向C市场走势2010年4月至5月房地产市场成交对比情况鼎湖成交持续偏淡，日均成交量相对4月更低，低于整体楼市。区域月度成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）日均套数肇庆5.1-5.320712.051524749.445514月

4、13139111264636.7638鼎湖5.1-5.3666.0364080.2724月11263.013933719.193.1数据来源:肇庆建设局A整体市场表现区域/板块项目名称产品类型推盘时间推售货量在售均价/环比五一成交量余货套数端州区六合台别墅余货26套1.3万元↑2%0套20套星湖名郡独栋别墅余货2套1.1万元↓15%0套2套华英城别墅（联排、双拼、独栋））五一期间，加推62套9300-1.6万↓3%7套55套高要区祈福海岸别墅（联排、双拼、独栋））五一期间，加推独栋30套独立别墅7

5、500-8000元↓2%5套25套碧桂园山湖城别墅（联排、双拼、独栋））五一期间，加推110套5500-6500元↓5%11套92套肇庆市场典型别墅楼盘，供应以独栋，联排为主。推量偏小，成交普遍不理想；低价盘略优，价格小幅微调。数据来源:开启市场研究部公众渠道别墅市场5.1动向B别墅动向成交量走低，价格小幅下调；需求仍踊跃，但观望浓重。投资型物业影响大，对自住型物业影响少；资源性别墅，人气仍较旺，依然较受关注。特征1别墅市场综述项目名称成交套数价格变动去化率平均客访量客访量变动星湖名郡0↓4%15

6、↓30%华英城13↓3%50↑25%祈福海岸5↓2%53↑20%碧桂园山湖城11↓5%60↑15%数据来源:开启市场研究部公众渠道C市场走势政策打击面大，特别是对异地购房限制，对渡假类型物业形成冲击；而自住刚需产品、高端稀缺产品仍有较强支撑。特征2项目名称成交套数主推产品主力客群星湖名郡0400-420㎡独栋本地客七成,异地客三成华英城13200-220㎡，端头联排，水岸双拼本地客七成,异地客三成祈福海岸5260㎡小独栋本地客七成,异地客三成碧桂园山湖城11212㎡联排端头户型本地客七成,异地客三

7、成数据来源:开启市场研究部公众渠道C市场走势[新政对肇庆市场影响综述]首先，三四线城市的城市化进程才刚刚开始，从刚需市场的基本居住需求到富裕阶层的改善居住需求都还未得到有效的消化，其潜在的购买需求仍相当强劲。其次，肇庆是一座资源性城市及经济发展处于起步阶段的城市，对外来的经济吸引力正在慢慢变强，越来越多广佛企业开始进驻肇庆，加上其自身优越的景观资源，在珠三角都是相当稀有的。开启判断：本次新政重在对一、二线市场、对投资泡沫严重城市的冲击，而对正处于起步期的三、四线城市的影响则相应减缓。综述→（1）这

8、次新政虽然对肇庆有影响，但影响力度将会少于一二线城市。（2）资源型别墅产品凭籍稀缺性仍然具有相当吸引力。C市场走势A标杆豪宅动向B成交看点C豪宅共性A竞争现状B竞争对比C价格对比D市场研判市场大势市场走势线123新政后的大市珠三角顶级豪宅研究竞争观A整体市场B别墅动向C市场走势佛山／中信山语湖占地面积：7144.42亩建筑面积：161万平方米产品：联排200-220，双拼300-540，独栋400-800价格：15000-50000广州／颐和高尔夫庄园占地面积：30万平米建筑面积：