龙聚山庄别墅项目营销策划方案

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1、广西首个中国民居大型别墅项目桂林・龙聚山庄营销策略案（草案）目第一章：项目总体策划—、市场分析二、项目分析三、项目综合定位第二章：营销推广策略一、核心营销策略1、策略创意2、价格策略二、传播推广策略1、核心推广策略2、媒介组合策略3、建议4、推广纲要及预算三、销售策略1、销售阶段控制2、销售创新技术第三章：项目运营建议项目运营建议产品力提升第一章项目总体策划—、市场分析1、项目背景1.1项目宏观背景•项目时代背景：“甲天下”大桂林建设；中国西部大开发。•项目区位背景：龙聚山庄大型别墅项目地处风景秀丽、气候宜人的桂林市西城区（临

2、桂县）。1.2项冃立项背景略2、市场概况分析2.1市场概况略2.2桂林别墅市场简析略。市调报告另附，二、项目分析1、产品分析1.1产品类型TOWNHOUSE联排、双排及少量独栋城郊别墅，是一种升级型别墅产品。更符合市场需求。1.2产品差异化分析“中国民居”风情格调，既体现居住型别墅的高尚、人性化、园林化的特点，又具备全区首创性、稀缺性的商业投资特性。2、产品USP提炼2.1宏观背景卖点略2.2产品本体卖点•是桂林地产的示范性项目，也是全区“民居”主题别墅项目的典范。•领先于其他项目的硬件设施及软件条件。•激发更有创造力的人文居

3、住、休闲体验。・独具商业投资的稀缺性和唯一性。•地理位置极佳，极具“龙聚”特性。3、项目SWOT分析3.1项目优势•区内领先中国民居主题式大型别墅区，填补市场空白O•单体建筑面积不大。・大桂林、大人文景观背景。・开发商实力雄厚，信誉卓越。3.2项目机会•区内首创TOWNHOUSE物业模式，引爆市场。•项目地址作为桂林山水不可或缺的景观之一，可借助“甲天下”的桂林进行宣传推广。•别墅建筑外立面及风格设计很有特点，具一定市场竞争力。3.3项目劣势•周边生活、休闲等设施配套少。•木地市场对别墅项目的认可度较低。•周边邻近的景观较少，

4、不能很好地支撑以“大桂林、大自然”主题。3.4项目威胁•就桂林本地市场而言，总价较高，销售具一定难度。•周边别墅项目多，仅西城区就有4个项目且规模均较大。•项目因属全国第三家、全区首创“中国民居式”，在较短时间内难于引起市场深度认知。•项目经营高度不足。三、项目综合定位1、目标客户定位1.1基于主题“民居式”别墅产品的高端性和稀缺性，决定其目标客户范围较小。1.2一般情况下，别墅产品的冃标客户主要以私营企业老板；民营或外资企业的高级职员或高层管理人员；少量政府级官员和国企副总级以上人物；经营实体或贸易人；从事金融、证券、保险业

5、的高收入人士；文化界成功人士；持外国护照在大陆做生意的华人等为主。1.3本项口则以私营企业老板、文化界成功人士及持外国护照在人陆做丰意的华人为主要目标客户。（目标客户细分和最终确定，需耍对市场进行细致调研。初步判断，国内文化界、商界成功人士及外籍人士将是本项冃为首要冃标客户）。2、产品市场性价比定位项目定位为高端产品，价格定位应在中高档水平。第二章营销推广策略一、核心营销策略K策略创意1.1TOWNHOUSE是一个引爆市场的新概念，又代表着实质性、前瞻性的地产吋代到來，结合“民居”主题，将成为木项目成功的关键所在。1.2主题别

6、墅与普通消费型地产在产品形式和冃标客户选择上有很大不同。因此需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略，一般的地产销售模式将难于推进本项目营销。2、价格策略2.1价格控制本项冃价格策略从侧面已充分展示了产品的强大竞争力。高品质别墅产品并未因追求高利润而选择超高价位，而是结合市场需求制定屮高价位,缓释了市场对TOMNHOUSE、“民居”主题产品概念认知、接受难度。2.2价格杠杆运用•可理解为：高开高走，起点价为项冃均价，利用项冃强有力的市场推广和“民居”主题概念冲击、提升价格。•计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并争取实

7、现平均15—20%的超价收入。二、传播推广策略1、核心推广策略在整合模式上，务必使每一分营销费用都落到实处，起到实效。结合本项目首创性、稀缺性的特性，精确锁定目标客户群体进行到位宣传推广及公关。2、媒介组合策略以广告攻势为主，辅以事件公关和促销攻势，并采用内外结合，环环相扣的战术，在桂林市场、南宁市场进行传媒高空投放，使本项耳在市场上迅速达成认知和较高美誉度。“龙聚”、“成功”、“风水”、“自然”、“文化”、“历史”、“名山名水名人”等是推广关键词。3、建议•形成高现代感、高时代感的卖场。•形成合理营销参观路线。•项目现场自然

8、景观的美化、亮化。•售楼人员的高素质化。4、推广纲要及预算另附三、销售策略1、销售阶段控制・借势营销借“甲天下”大桂林Z势，借“中国民居”之势，借“名人”之势,实现本项目有势可依、借势而上。互动营销借周边多个别墅项目群的品牌链接并形成互动，实现本区域内各项目多赢。2、销售创新