2010年5月上海威达控股莘庄工业区工-55号地块市场定位报告

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1、威达控股莘庄工业区工-55号地块市场定位报告一出高调的亮相一件华丽的外衣一个高贵的符号一技惊艳的手笔在产业地产领域，我们共同期待》》》一、开发目标界定二、工作过程及思路1.项目市场定位方向论证1.1产业地产开发的产品类型有哪些？1.2本案于各类产业地产产品的适应性如何？1.3本案在所选择市场方向中竞争能力如何？2.项目产业主题定位2.1区域的主导产业是什么？2.2依托区域主导产业，项目最适合的产业主题是什么？2.3项目产业链动力模式下的开发模型如何规划？3.项目产品规划建议3.1主题产业企业和相关企业的需求特征如何？3.2结合主题企业

2、客户需求，如何合理完成项目整体规划？3.3项目建筑产品应具备哪些特征以适应客户需求？4.运营增值方向建议目录︱CONTENTS一、开发目标界定产业地产开发是系统工程，成功的界定标准有很多，多数开发商只关注“物业载体”的定位盈利模式开发模式增值效应开发原则物业载体产业地产开发目标/项目立意—成功的产业地产开发目标/目标选择—第一次设问面对威达控股，我们针对本项目展开第一次设问……对于本项目，我们更期待在3年内获得12~15亿元销售收入；还是获得一个能够实现年均技工贸收入超过30亿元，3年后价值超过20亿元的优质资产？开发目标/项目形象—

3、作品化的产品客户、政府、企业眼中分别的经典作品客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品能够充分展现自身形象和实力的个性化、生态化的郊区化办公产品能够承载区域产业升级和形象提升的示范性产业园区能够实现企业短期收益和长期收益最大化的优质资产开发目标/项目价值—利润最大化和社会效益最大化只有能实现社会效益最大化的产业地产项目，才能实现企业利润最大化税收创造就业创造产业乘数产业客户导入区域价值提升租—更高的价格更快的速度卖—更高的价格强势的品牌开发目标/开发目标的实现策略“借势—跳出—超越”三部曲确定本案的开发方向如何跳出项目本身，跳出莘庄

4、工业区，跳出闵行，跳出上海？如何突破和丰富生产和研发的概念，全面超越目前的产业园区项目？如何借势政府和周边的大环境？开发目标/开发目标的实现策略/借势的方向借势—本案作为中等规模的产业地产项目借势的可能方向地块位置：莘庄工业区联农路以北、华宁路以东地块面积：91802平方米地块用途：工业用地地块年限：50年地块规划限制条件：容积率≤1.5建筑密度≤40%绿化率≥25%借势借市场之势借政府之势借环境之势“中等规模”主导产业规划区域开发规划市场价值势差大环境改善小环境提升开发目标/开发目标的实现策略/跳出的方法跳出—放眼更大的市场引擎物业

5、产业推动器特色产业集聚中心第一次跳跃第三次跳跃第二次跳跃项目城市长三角特色产业集聚中心莘庄工业园区产业提升推动器承载特色产业功能的引擎物业作品长三角借助虹桥综合枢纽承接上海产业转移挖掘各方现有资源开发目标/开发目标的实现策略/超越的内容超越—全面提升项目价值超越工业用地超越研发概念超越政府期望充分挖掘本案所在的区域价值，通过产业链重构，完善项目功能组成，超越工业用地的使用性质使土地价值最大化全面丰富和超越研发的概念，借助政府产业政策导向和产业转移趋势，以丰富内涵提升项目价值既能满足政府期望（投资密度>360万/亩），又能超越政府期望（

6、带来区域土地价值价值提升、税收创造、就业创造），同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，让项目成为政府推广新型现代产业园的样板和示范二、工作过程及思路1.项目市场定位方向论证定位结论1：将本项目打造成具备明确产业主题的郊区生态办公产品项目市场定位方向论证/产业地产的开发物业类型产业地产的界定和特征产业地产是近年房地产市场上的开发热点。关于产业地产的概念定义，市场上并无定论。在本报告中，我司主要采用以下的定义界定项目是否属于产业地产：项目位于工业园区/产业园区或依靠产业基地开发的新区；项目基地属于工业用地性质（部分为工业用地变性为商服用

7、地）；项目招商过程中带有明显产业倾向；项目所提供的软硬件设施具有明显的产业特征；项目或所属园区可以为入住客户提供一系列的优惠政策和配套服务。附件：上海部分知名产业地产项目汇总项目名称功能定位总建规模占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)物业组合大业领地集展示、贸易、研发于一体的大型总部基地120.0660500余幢独栋总部楼宇财富兴园首家面对海内外中小型成长性企业的企业园18.728独栋商务楼+高层酒店+物流仓库+高层公寓中邦MOHO商务园集商务、科研、生产于一体的商务别墅区12.077.228幢独栋商务别墅+2幢商务会所+办公楼科技领袖之

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