海南澄迈踩盘报告

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1、海南第五极房地产市场研究报告随着国际旅游岛的落定，来自全国的开发商、投资商、置业者，都将目光撒向了这片热土，在他们心里，对地区资源、片区规划、产品属性等各种因素而自然形成了不同极的房地产市场：第一极为“拥有中国唯一热带滨海城市”称号的三亚；第二极为海南省行政中心海口市；第三极为拥有超级湾区资源的陵水；第四极为受投资商亲昧的新兴楼市博鳌、兴隆；那海南的第五极房地产市场又在哪里？海南房地产市场的分极发展探寻。基因扫描：基于片区的规划；基于区域的发展；基于旅游资源的支撑；基于开发商的分布；基于产品的打造；基于价格的分极；基于客户的选择；基于营销的手段。基于区域规划的角度：区域规划层次分明导致

2、房地产分级发展，而定安和澄迈规划不能脱颖而出,属于区域规划的第五极中国唯一的热带城市石梅湾、清水湾详细规划、区域趋于成熟博鳌亚洲论坛省政府航天城后起规划不够成熟，规划不明显海南房地产各大版块市场变化，随着政府规划形成了清晰的分极现象，东线规划明确，海岸线资源已被各大开发商垄断，中部地区，未来规划不太明确，离海口较近的澄迈、定安以海口后花园自称，形成了较低端的房产开发规模，形成第五极房地产市场。区域未来规划三亚片区：海南省把三亚规划为国际滨海旅游城市和世界一流旅游休闲度假目的地。陵水、万宁、博鳌片区：陵水香水湾、清水湾、等国际湾区的规划；万宁石梅湾的规划；博鳌亚洲论坛的规划。海口：海口国

3、家高新技术开发区的规划、老城经济开发区规划。琼海、文昌片区：琼海龙湾国际旅游岛先行示范区规划；文昌航天城规划；定安、澄迈：未来规划为海口经济附属城市；暂时没有明确定位文件下达。基于片区发展的角度：海口和三亚的GDP，占据海南省的70%，定安和澄迈的GDP属于海南最底层，属于区域发展的第五极GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展4%~5%5%~8%大于8%2010年海南的GDP总值增长速度承加速上升海口市已连续12年保持两位数快速增长。海口市GDP占全省30%以上；三亚GDP为200.79经济实力雄厚其他县市的GDP相对较低，特别是定安澄迈因房地产的开发市场GDP增长

4、速度较快根据城市GDP与房地产发展关系模型，海南房地产处于高速发展时期基于旅游资源的角度：旅游资源集中分布在各大湾区，海口和三亚，定安和澄迈处于旅游资源稀缺的第五极三亚旅游资源：海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。海口市旅游资源：海岛风光、海滨沙滩、河流、水库和泉水、火山熔岩、热带作物、文化古迹、现代纪念物、综合公园、自然保护区、文化娱乐、社会风情和节庆等类型琼海旅游资源：充分分利用博鳌亚洲论坛的品牌优势建设集体休闲度假、观光体验、生态旅游、运动娱乐于一体的，具有国际一流水准

5、的热带滨海旅游度假目的地。陵水的旅游资源：有海湾、沙滩、岛屿、椰林、原始森林、瀑布、温泉、猕猴、鸵鸟游乐观赏等。定安与澄迈的资源：定安八景，澄迈永庆寺2010海南旅游总收入257.63亿元同比增21.7%。2010年服务业完成增加值946.25亿元，比上年增长19.6%。其中，房地产业增加值187.78亿元，增长27.1%；序号区域代表项目开发商1三亚三亚凤凰岛翠屏国际（中惠集团）公主郡中粮集团时代海岸鸿洲集团伯爵公馆海航地产2陵水，万宁，博鳌神州半岛中信泰富清水湾雅居乐石梅湾华润集团香水湾远东集团宝莲城上海宝钢集团3海口国瑞城国瑞地产江南城宝安集团鸿洲江山鸿洲集团山钦湾中信集团4琼海

6、文昌万泉绿洲兆南集团逸龙湾上海平海实业红树湾国际度假公馆长城置业白金海岸宝名国际集团5澄迈定安吉粮康城吉粮集团恩威牧屿云天恩威事业半岛美庐长信集团南亚四季春城南亚集团富力红树湾富力三亚：以大型开发商为主，如鸿洲集团，中粮集团、鲁能集团等陵水、万宁、博鳌片区：本片区是据三亚后，大型开发商较为集聚较多的区域。海口：海航、鲁能、宝安集团、兆南地产，主要以中小型为主琼海、文昌：兆南地产，上海平海实业长城置业定安、澄迈：恩威实业、吉粮康城、南亚集团基于开发商的角度：各大开发商分布在海口与三亚，形成战略布局，而定安和澄迈开发商较为零散，属于本地开发商的第五极基于产品创新的角度：三亚、海口、陵水、博

7、鳌等地区物业为高端的亲海物业，而定安和澄迈属于物业创新的第五极定安板式公寓博鳌—亚洲湾三亚：凤凰岛海口—海蓝椰风陵水：清水湾三亚—凤凰岛豪宅海口—海蓝椰风长岛式双拼别墅陵水—清水湾片区开发别墅博鳌—亚洲湾波浪形外立面公寓定安澄迈—板式底层公寓基于房价的角度：三亚、海口、陵水、博鳌、等地房价过万而澄迈和定安的房价在4000-5000元/㎡之间，处于价格洼地的第五极海口市区东海岸一线临海部分海坡、亚龙湾、大东海三亚市区三亚市区核心区域顶端区域：公寓