房地产投资分析静态from中原

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1、房地产投资分析第一部分房地产投资第二部分房地产投资分析第三部分投资分析的主要内容第四部分投资分析案例房地产投资就是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开展房地产开发与经营活动的基础，是形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。第一部分房地产投资房地产投资概念投资用量大投资合作性强投资回收期长投资风险大投资回报率高房地产投资特征第一部分房地产投资房地产投资分析是开发项目可行性研究的重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经营企业的

2、角度分析测算项目的效益及费用等财务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务上的可行性的重要方法。投资分析概念第二部分房地产投资分析房地产投资分析是经济分析的理论与方法在房地产投资过程中的具体运用，是房地产投资过程的主要环节。通过投资分析，投资者可认清项目投资风险的大小，以及投资的收益额、回收期等指标。因此，房地产投资分析可为投资决策提供科学的依据。投资分析的目的第二部分房地产投资分析投资分析有静态和动态两种分析方法，静态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析方法考虑了资金

3、的时间价值。静态分析方法是动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的精确度。投资分析的方法第二部分房地产投资分析投资分析的主要内容一、总投资估算二、收益估算三、财务评价指标四、不确定性分析第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算第三部分投资分析的主要内容总投资估算表1.1土地费用土地取得成本（项目转让费）地价款土地开发成本（拆迁安置补偿费）第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算项目转让费为取得项目所支付的费用地价款（楼面毛地价）指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收

4、取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。依据项目的用地性质及项目所在地的级别而定。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算拆迁安置补偿费指新征土地应支付的安置费、土地补偿费、土地附属物补偿费及坟场、养殖场等的拆迁安置费；旧城市开发应支付的拆迁安置费等。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.2前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。1.3基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管

5、线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.4建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。建筑工程费包括：结构、建筑、特殊装修工程费等；设备采购及安装工程费包括：给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.5公共配套设施建设费指居住小区内为居民服务配套建设

6、的各种公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：中小学校、托儿所、幼儿园、居委会、派出所、公共厕所、停车场等。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.6管理费用指企业管理部门为管理和组织房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、修理费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、业务招待费等费用及其他管理费用。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.7不可预见费由于房地产开发周期长，不确定因素多，不可预见费是为了应付突发事件所进行的资金储备

7、。1.8其他费用临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算1.9销售费用指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用三项。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算2财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构

8、手续费、融资代理费承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。第三部分投资分析的主要内容一、总投资估算销售收入、税金及附加表第三部分投资分析的主要内容二、收益估算销售税金项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。营业税：销售收入的5%城市维护建设税：营业税的7%教育费附加：营业税的3%第三部分投资分析的主要内容二、收益