2010年5月哈尔滨商业地产市场调研报告

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1、哈尔滨商业市场调研1目录PART1城市概况PART2经济运行环境PART3城市化分析PART4商业市场现状PART5群力概况PART6群力商业定位2前言近年来哈大齐工业走廊建设与老工业振兴，为中国最北的省会城市哈尔滨带来了新的发展机遇与挑战。城市化进程中的空间与可承载人口数量，经济增长与产业结构，居民生活方式与消费观念的转变，城市大规模建设与历史文化、生态环境的保护，都是实现城市的可持续发展的重要因素。随着城市化进程的加快，现代信息技术的发展，新兴产业的发展，城区面积的扩大，人口的分散，哈尔滨城市中心区域呈现由集聚向多核化发展趋势，城市中心亦将随着城市扩

2、张的方向、城市资源重心转移而发生变化。商业做为城市经济重要组成部分，商圈的形成与演变、商业业态与规模的发展是每一位关注城市发展的社会与投资人士必须理清的内容。而做为投资者，清晰商业随着城市空间结构规划的发展与城市中心区域的多核化发展趋势，则是规避投资风险、掌控投资节奏、实现利益最大化的重中之重。由此，本公司受融侨地产之托，在进行哈尔滨商业市场全面调研的基础上，将哈尔滨城市概况、商业市场形成与发展等相关内容逐一梳理分析，并针对本次调研成果进行汇总报告，希望可以为贵公司在哈尔滨的战略发展提供有价值的参考。3PART1城市概况4城市地位哈尔滨是中国东北部的政治

3、、经济、交通、文化中心哈尔滨市坐落于中国东北部，是黑龙江省省会，也是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地总面积5.31万平方公里，其中市区面积7086平方公里，建成区面积331.21平方公里，辖区8区10县（市）。目前，哈尔滨市户籍总人口为991.6万人。由于目前哈尔滨市仍处于第四次人口出生高峰，故可预测，未来5年全市总人口将以每年净增8.6万人的速度增长，2050年将达到1270万的峰值人口。5城市区域定位—哈尔滨是东北亚地区重要的综合交通枢纽由于哈尔滨市地处东北亚经济圈的中心位置，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，被誉为欧亚大

4、陆桥的明珠，是我国对俄罗斯、独联体国家和东欧等国家开展贸易和经济技术合作的重要桥梁和窗口，是中国沿边开放带上最大的中心城市。哈尔滨市可以通过航空、水路、铁路以及公路和俄罗斯、韩国、日本等国家地区的港口和城市相连接，交通优势十分明显。目前哈尔滨太平国际机场已成为东北亚重要的航空港，年出港旅客达443.7万人次，并有23家国内外航空公司在哈尔滨机场投入运营。城市性质：哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。由于建国初期哈尔滨形成了以国有大中型企业为主体、重工业为重心的工业经济结构，并成为我国重要的工

5、业基地，同时在电站设备、工具量具、飞机和发动机、亚麻纺织、铝镁加工、精密仪表、轴承、电缆、继电保护装置等产品方面，处于国内领先地位。改革开放以来，哈尔滨加大经济结构调整力度，医药、汽车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。此外哈尔滨市的第三产业发展快速，“十五”期间，哈尔滨市第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系。根据规划哈尔滨市将自己定位于国内重要的装备制造业基地，高新技术产业基地、绿色食品基地和国

6、际冰雪文化名城。另外，在未来的规划中还将要担负作为连接俄罗斯远东地区以及东北亚地区桥梁的作用。城市职能哈尔滨的城市职能主要是由三个方面所构成：第一，工业生产基地；第二,交通运输中心；第三,东北北部地区经济中心。城市发展规划哈尔滨城市规划主要是以振兴东北老工业基地战略为中心，以全面建设小康社会为目标，围绕“五个基地，一个中心，一座名城”的发展构想，建设经济发达、人居环境良好、基础设施完善、特色鲜明的现代化大城市。6城市空间规划特点根据哈尔滨城市发展规划，城市空间总体规划发展格局特点为“12918”，规划形成可持续发展的、生态的、富有活力的“一江、两城、九大

7、组团、十八个聚集区”的城市空间结构。以“一江、两河、三沟、四湖”为依托，构筑生态框架构建“一主五副”城市公共中心形成五大产业基地、八大工业区城市远景发展规模都市区:城镇人口控制在1200—1300万人左右，其中:中心城区控制在800—1000万人；双城、阿城、五常、尚志、宾县、肈东等周边卫星城每个控制在40万人左右，总人口规模控制在200-300万人。中心城区:中心城区城市人口控制在800-1000万人左右，城市建设总用地控制在1000km2左右。城市片区:按松花江南片与松花江北片划分。松花江南片约为450-500万人,江南主城区（含平房区）:以疏解为主

8、，控制在300万人左右,建设用地约300km2；天恒片区:控制在80万人，建设用