天津武清经纬城市绿洲策略沟通

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1、武清经纬·城市绿洲策略沟通势意形术市场创意表现战术···势``````宏观大势限购政策全面执行，以刚性标准明确细化规定限购范围及数量，实现休克式降温保障房建设力度不断加大，协同限购政策全面围剿商品房市场，实现降价落地2011年，楼市限购之年二三线市场限购逐步细化，扩大限购范围，扩大政府楼市调控成果2012年，中国地产政策预判政策走向1:政策力度加强（不排除购房二次置业首付比例再次收紧等政策出现的可能性）政策走向2:政策范围扩大（比如，由目前限购的40个城市可能扩大到更多的城市，二三线城市已见端倪）政策走向3:政策严格执行（之前没有得到严

2、格执行的土地增值税等政策会继续落实、严格执行）政策走向4:新的政策出台（限购等之前从未出过政策可能因为价格的降幅达不到政府预期而创新出台）3月14日，两会结束后，温家宝明确表示房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。如此看来，2012年，房产政策逐步趋紧已成为必然。房地产开发经历了十年非理性的繁荣之后作为舵手的政府已开始反思2011年密集的调控政策，以及未来2012年的调控预期即是佐证因而，在沉寂之后，自上而下的首次楼市大革命时代来临2012年，这场房地产大革命高潮之年，将面临房地产市场逐步由卖方市场转向买方市场总体房价进入下行

3、通道价格战开始成为市场关键词开发商和炒房客反弹预期渺茫在如此气候环境之下，开发商纷纷跑量，以保证现金流刚需型、自住型项目营销更是如此如3月25日仁恒海河广场开盘，108㎡小户(开盘最小户型)成销售主力小结：由此可见，刚需型客群市场力量得到倍增，已经左右市场大势区域态势竞争关键词群雄并起趋同性竞争争夺发展大红利全线重磅供货，顺应京津双城外张势能分争市场2008年供应量：134.9万平米成交量：42万平米2009年供应量：103万平米成交量：110万平米2010年供应量：167万平米成交量：135万平米2011年供应量：336万平米成交量：

4、150万平米武清进入建设大跨越时代2011年，武清住宅供应量已突破336万㎡左右2008年—2011年武清区商品房供求分析(以上供应量指当月新增供应量)尚清湾海棠湾盛世天下运河城天房四季五一阳光盛世华府慧翔龙苑天和林溪龙湾城盛世年华上河雅颂翡翠半岛泉州水城板块割据，抢占市场资源新城片区老城片区开发区片区天鹅湖1号下朱庄城郊片区荔城公馆小结：区域竞争由量变发展到质变大盘争夺，开发项目多是数十万级别的多产品线大盘，产品竞争同质化趋势明显数量聚变，海量供应造成市场短时间饱和，造成价格突围空间狭小品牌开发商聚集开发，如保利、奥克斯、花样年等品牌

5、开发商纷纷进驻武清板块关键词价值梯队无法替代的城市向心力法则随行就市，近身肉搏；武清新城中心用时间换取价值河东河西五一阳光均价7600天房四季均价7300尚清湾6700盛世华府均价8000保利上河雅颂均价7000盛世年华均价5980慧翔龙苑均价7300天和林溪均价6400恒大山水城均价5000龙湾城均价7565盛世天下均价6950运河城均价7800在售待售中心片区开发区片老城片区镇下项目老城区城市向心力法则决定板块价格梯队老城区：7300-8000元/㎡新城区：6000-7000元/㎡镇下区：6000元/㎡以下新城区域高层价格短时间难以

6、突破7000元/㎡大关产品关键词形式决定价值武清精装稀缺小户紧俏武清整体以价换量，以精装突围，以小户区隔区域板块项目名称产品形式主力户型(㎡)装修状况成交均价(元/㎡)老城板块盛世华府高层、别墅60-147毛坯8000武清五一阳光高层、别墅60-122毛坯7900慧翔龙苑小高、商铺38-140毛坯6980泽信金汇湾高层、别墅86-137毛坯6700天房四季小高76-169毛坯7300松江运河城高层96-160精装7800新城板块保利上河雅颂高层94-120毛坯7000保利海棠湾高层、别墅125毛坯6000盛世天下高层、别墅94-122毛

7、坯6450盛世年华小高、高层82-112毛坯5980雍景园高层120-130毛坯6700荔城公馆高层85-120毛坯待定开发区板块天鹅湖1号多层、高层70-150毛坯5600住总尚清湾高层、洋房、别墅84-163毛坯6700金侨大道高层65-95毛坯待定城郊板块天和林溪高层54-98毛坯6400龙湾城高层、洋房、别墅68-141毛坯7565花样年·花郡高层、别墅74-87毛坯5800世茂茂悦府高层、洋房、别墅80-170精装待定武清精装产品奇缺，小户走俏70㎡以下一室及80-120㎡紧凑两室和三室，受到市场追捧精装产品市场奇缺，新城板块

8、还未出现精装产品城市价值关键词龙争虎斗城市价值抉择蓝印大红利区外全线开挖，各路围剿蓝印军团各有斩获城市抉择大红利——鼎力成交项目区域比重本地外地松江运河城60%（武清60%）40%（北京河北各20%）武清五