中原：宁波金地格林春城提报

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1、格林春城项目提报格林春城项目提报前言做大事要纵览全局，看清事物本质！繁荣，还是泡沫？由于城市化进程及居民购房能力不断增强形成的需求支持，房地产将继续其“繁荣”的局面。这是一部分人的观点。“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算帐’的日子越来越近了。”这是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠对中国房地产的“警告”。过剩，还是短缺？目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象，反映了住宅供应的结构性矛盾：一方面，是开发商追逐高利润，大多钟情于高档住房的开发；另一方面，是广大中低收入阶层有庞大的市场需求，却苦于无房可买，或

2、者有房难买。低收入与高房价，蜗牛与火箭的赛跑？建设部统计，今年6月份，全国70个大中城市中有8个城市新建住房的价格指数同比涨幅超过10%。据2006年8月14日《人民日报海外版》消息：近20年里中国人平均工资水平增长率约为6.4—8.4%。普通人“像蜗牛一样爬的工资”远远赶不上“坐上火箭的房价”。开发商与购房者，朋友，还是敌人？对于购房者来说，住房是他们最大的生活必需品，自然会求全责备；而对于血汗钱的使用，自然是谨慎为上，务求物有所值甚至超值；对于开发商来说，要赚足利润才能存活，甚至为保证利润不得不降低产品的质量；况且还有少数发展商跟诚信问题过不去。投机需

3、求，还是真实需求？在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的原则，房价上升会进一步吸引更多资金的进入，在“羊群效应”的影响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上涨的推动力量；同时，房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩，市场的结构性过剩日益严重。70%与90平方米的界限，有人叫好，有人叫苦。有人号召“买房要趁早”，有人号召，“三年不买房”。有人坚持为有钱人造房，有人开始征集“城市中低收入人群居住解决方案”。………………动中决断静中思远格林春城在左右矛盾中寻找和谐市场环境篇后政策时代，我们身边发生什么05年新政策推出后的的观望阴云，被一连串的单身公寓和

4、鄞州中心区高性价比楼盘突围，投机客大量退场，剩余投机客也转短线投机为长线投资。自用客入场，市场回归理性，产品力成为关键。差异化竞争愈演愈烈，精确定位成为营销关键综合性价比成为考量项目的重要条件（生活配套、园林、价格等）大牌开发商接踵入甬，产品、居住理念革命一触即发。周边居住板块群雄逐鹿，板块效应正在形成，住宅郊区化趋势明显。专注产品、超越产品、引领生活成为未来竞争生命力所在。市区住宅供应05年市四区的新增供应量与消化量分别约241万和142万平方米，环比04年下降约16%和34%。政策引发的观望和投资客的撤离，是供需双双下跌的主因。04、05年的平均去化率

5、分别约为75%和59%，整体市场供需平稳。由于政策因素对于市场影响巨大，大量供应在第四季度推出，导致截止年底统计的去化率仅为59%，但已比较理想。06年1~9月，宁波市四区推出的商品房可售面积已超过170万平方米。预测今年宁波住宅供应面积将略超过05年，年度去化方面相比05年也将有明显提高。市区住宅供应供应需求分析05年10月至06年9月间宁波市四区的住宅供应市场表现平稳，淡、旺季间的“呼吸节奏”明显。市四区销售情况也印证了市场的平稳表现，商品房的去化对于供应量增减的响应迅速。虽然今年房产政策依然接踵而至，但在各个时段推出的楼盘，并没有很直接的由于市场或政

6、策面的变化而造成明显的供求方面的波动。区域去化特征分析住宅区域特征分解中心城区住宅供应逐渐减少。鄞州中心区住宅供应比例保持平稳比例。周边各个区域特色浓厚的居住板块兴起。区域板块图板块竞争状况区域板块分析科技园区鄞州中心区联丰、城西姚江、洪塘石碶街道竞争力起点高，区域环境好，交通便捷，规划优势明显。区域日渐成熟。生活配套，商业配套完善。鄞州写字楼的大量涌现，（加上鄞州一整套区政府在驻）必使其形成生活、工作于一体的城市副中心老城区、认知度高，区域成熟、各方面配套齐全，价格相对较低地理位置的认同，环境优势，规划优势城西南门户，内外交通便利。轻纺城、本地企业多年积

7、淀，区域内归属感强。影响人群打造新城概念。客户主要来自外部，江东最多鄞州中心区本地为主，工厂、企业私营业主为主。宁波南三县（奉化/宁海/象山）也有部分购买者联丰本地，区域周边的海曙、鄞州交界区域，来宁波工作的外地人。面向养老、结婚居多江北，海曙、洪塘一带的年青购房者，自主创业者石碶街道本地客户占70%以上，吸引部分海曙以南购房者，以为区域南部乡镇板块弱势发展成型需要时间，世纪大道隔断很大一部分购房者过多的投资客增加市场的不确定性规划落后，难以矫正；各种配套档次偏低，流动人口多，区域气质较差中高端需求潜力明显不足，宁波大户型滞销最为严重的区域城乡结合部，规划

8、落后，人员杂乱。区域档次低未来短期持续升温的板块科技园区：年内推出