图解房地产企业融资方式的新发展

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1、《房地产企业融资方式的新发展》温馨提示：扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。简介1986年毕业于同济大学，1996年获澳大利亚西悉尼大学房地产经济学硕士，1998年获任澳大利亚房地产经济学会资深会员。曾先后任职于:全球最大房产建筑集团之一的联胜（LendLease）集团澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(MacquarieBank)近20年直接参与房地产市场、投资和金融工作。现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析师,协助中外房地产投资者在中国的业务等。著有房地产投资书籍和许多专业研究报告。房地产企业融资方式的

2、新发展一、房地产金融的内容和我国的现状二、我国房地产金融创新和前景一、房地产金融的内容和我国的现状1.全球海外房地产资本市场2.美国房地产资本市场3.我国房地产企业融资4.我国房地产开发资金结构变化1.全球海外房地产资本市场PublicDebt(上市债权):房地产抵押证券产品和房地产企业债券PrivateDebt(私募债权):银行向房地产公司的贷款PublicEquity(上市股权):上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司PrivateEquity(私募股权):私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)PrivateDe

3、bt:(私募债权):房地产抵押贷款2.美国房地产资本市场PublicEquity(上市股权):上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司PrivateEquity(私募股权):私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)PublicDebt(上市债权):房地产抵押证券产品和房地产企业债券3.我国房地产资本市场各种自有资金39.6%银行房地产抵押贷款58%上市房地产企业债券0.9%上市的房地产公司1.5%4.我国房地产开发资金结构变化银行+预售+开发商(自有资金)资本(股权+债权)+开发商+银行+预售二、我国房地产金融创新和前景

4、1、房地产公司债券2、房地产公司上市3、房地产投资基金(私募)4、房地产投资信托基金5、房地产夹层融资6、保险资金7、我国房地产金融创新的意义1、房地产公司债券企业债券可转换公司债券短期融资券公司债券公司债券发展中国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》，但企业债市场一直停滞不前。截至2006年底，中国企业债余额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5％，占GDP的比例不到1.4％。1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资，因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前

5、在我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。《公司债券发行试点办法》中国证监会2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市场更加完善。试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确定利率区间。试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上市公司才

6、能发行无担保公司债。2、房地产公司上市全国房地产开发企业超过4万家,从房地产上市公司的数量来看，目前总共有90家(近一半为买壳实现上市)，十多年来融资总共才500多亿。虽然我国先有部分房地产公司在海外成功上市，但数量较少。上市融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足总体上,国家不鼓励。房地产公司上市发展流程定向募集Pre-IPO原始发行IPO追加股发行（增发或配股）可转换债券发行兼并收购已渡过初创期产品和服务已被市场初步认可为更快的发展积蓄能量营业额初具规模距IPO1年左右在高速发展阶段的后半部分营业额规模已达上市要求市场份额进入稳定

7、阶段公司已完成股票初始发行发行后业绩和股票走势良好公司收入进入稳定发展期已完成初股票始发行当期财务表现良好迅速扩大规模进入新的市场业务战略转型考虑其它的战略性调整企业上市地点选择比较项目深交所/上交所香港联交所纳斯达克/纽交所新加坡交易所上市审批时间较长一般一般最短上市审批难度较严格较严格严格一般平均市盈率较高较低较高低筹资费用筹资额2.5%+RMB200万筹资额2.5-3.5%+HK$1000万筹资额7%+US$300万筹资额5-7%筹资规模较高一般较高较低交投活跃程度活跃活跃一般较差后续再融资能力较强较强较弱较弱上市后监管一般较严格最严格较严格

8、上市后维持费用RMB2万+信息费HK$100-300万US$5-10万5-10万新元投资者认同度最强较强弱较弱3、房地产投