上海聚浪-启东五洲项目报告

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1、策划代理百强企业分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告需要解决的课题为解决核心问题而进行的基础分析发展战略定位基础城市宏观市场分析报告整体思维导图商业综合体的发展与收益模型研究五洲国际万达集团项目整体发展战略研判项目整体定位营销推广初步思路城市规划发展分析城市微观市场分析项目地块解析确定物业类型各物业类型定位商业部分办公部分酒店部分总体定位客群定位产品定位功能布局分销网络网络营销电话营销商业部分办公部分住宅部分第一部分：界定本报告需要解决的核心问题现实情景与开发目标的对比界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情

2、景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题五洲拥有商业地产经验和资源，主要对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、启动区及启动模式方面的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；商业体量巨大，启东县级市规模人口能否承接，是否有必要启动异地、分销市场。在政府已确定项目整体指标中，并对其进行物业类型，组合定位即能满足最大收益，又能

3、满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；政府希望该项目作为区域核心，满足形象要求，且未约定高楼内功能；项目已建一栋酒店式公寓；尚未确定其他高层部分的明确定位及功能；启东的办公高楼消化量不容乐观，酒店市场有一定发展潜力；希望在市场满足条件的前提下，并同时保证项目的盈利性。如何在确保市场有足够需求的前提下，对高楼的体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；现实情景与开发目标的对比界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发

4、目标）本报告需解决的核心问题启东市整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在城南区域，商业尚未发展起来，商业认知度不高，辐射范围小，目前多为社区型商业，分布零散。区域内规划虽集中了高档住宅，入驻率较高，日常人气不足；项目所在区域未来规划建造火商业中心，办公CBD，与目前商业有一定关联，但效益有限；领先启东商业综合体项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和的品牌影响力项目在招商前期确认，并保持良好的工程进度形象。如何在正确把握启东市商业发展总体方向的前提下，对启东市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何

5、在县级市启动一个大规模商业综合项目，如何快速去化10万方高层部分？本报告需解决的核心问题梳理如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化核心问题县级市规模地级市体量商业综合体如何整体有效快速去化分解问题（一）高层部分如何进行产品定位，市场梳理，客源分析，营销模式从而解决整盘的快速去化，回报最大化分解问题（二）核心问题市场规模和市场容量矛盾核心问题产品定位与市场的矛盾分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告需要解决的课题为解决核心问题而进行的基础分析发展战略定位基础

6、城市宏观市场分析报告整体思维导图商业综合体的发展与收益模型研究五洲国际盐城无锡惠山万达项目整体发展战略研判项目整体定位营销推广初步思路城市规划发展分析城市微观市场分析项目地块解析确定物业类型各物业类型定位商业部分办公部分酒店部分总体定位客群定位产品定位功能布局分销网络网络营销电话营销商业部分办公部分住宅部分第二部分：为解决核心问题而进行市场分析城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析区域市场个案分析本项目地块解析及SWOT分析启东宏观经济分析城市概况四大优势区位优势启东集黄金海岸、黄金水道、黄金大通道于一身，

7、东与日本、韩国隔海相望；南与上海毗邻，直线距离只有50公里。沪崇启大通道（即浦东－崇明－启东），大大缩短启东与海的时空距离。将来从启东到上海市中心只需45分钟，标志启东全面融入上海一小时经济圈。地方特色启东由“启吾东疆”而得名，历史上曾有“粮棉故里、东疆乐土”之说。启东的海洋经济、电动工具制造、建筑业、教育、版画并称启东四大名片。启东位于南通市东部，进崇启大桥可达上海，地理位置十分优越，又被称为上海后花园。产业优势启东工业门类齐全，产业配套、技术含量较高。全市有3000多家工业企业。拥有机械电子、轻纺服装、精细化工、

8、生物医药、新型建材、电动工具、船舶制造、汽车零部件等支柱产业。教育资源启东的基础教育及各类职业教育在全省乃至全国处于领先地位。高考成绩历年名列全省前茅。启东中学连续多年创造了一个班十多个学生考取清华、北大的佳绩。在国际奥林匹克学科竞赛中获得“十三金二银”的奇迹。启东中学成为全国十大名牌中学。人口100万市区20万城市经济消费活跃收入稳定人口有限