万k清林径项目ⅰ区th组团营销策略报告

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1、万科清林径项目Ⅰ区TH组团营销策略报告版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。工作背景：6月世联提交了《万科龙岗清林径项目投标报告》，与发展商多次沟通之后就项目定位、客户定位达成共识；项目整体规划还未确定，世联暂时没有参与；项目Ⅰ区产品发展商已确定，但产品分布及方案现还未给到世联；项目Ⅰ区园林规划还未确定，世联暂时无实质参与。报告纲要1、项目背景4、项目整体定位2、总体目标设定3、目标下的思考5、一期策略总纲6、一期行动纲领1项目背景片区描述项目描述

2、项目背景中心城以北、城市外围、北依清林径森林公园，陌生区、周边村落包围、片区形象较差关键词：山水资源丰富、空气质量优清林径森林公园深圳十一五重点规划项目，号称深圳西湖资源及开发条件评分60.4分，符合省级森林公园标准近30平方公里山水资源，相当17个莲花山公园空气负离子浓度平均每立方米760个以上，空气质量A级噪音平均为36.8分贝，达国家特别安静区标准山湖生态项目背景AB整体指标用地面积：20万平米建筑面积：36万平米容积率：1.8覆盖率：22%[A地块]用地面积：64152平米建筑面积：115473平米容积率：1.8覆盖率：22%商业：3500[B地块]用地面积：135850平米建筑面积：

3、244530平米容积率：1.8覆盖率：22%商业：1222018班小学：530012班幼儿园：3200项目背景Ⅰ区TH组团低容积率、低覆盖率、大社区万科东部山海宏图的品牌启动的重要战略型项目新老西项目爱联项目金域东郡本项目坪山后续仍有较大量的土地储备东部山海区域城系金域东郡：7.8万平米使命：快速消化龙岗大工业区尚未发展成熟，小体量的市场起步者本项目：36万平米使命：起势中心城市场自然资源丰富，体量大，开发周期2-3年，市场立势者新老西项目：70万平米使命：奠定城市王者地位地铁口，中心城中心区位，开发周期5-10年龙岗城市王者项目背景2总体目标设定总体目标a、引领资源型休闲度假物业标杆形象的建

4、立b、万科龙岗战略中承上启下中坚任务的完美实现c、万科品牌影响力和号召力在龙岗中心城的树立3目标下的思考战略思考战术思考战略思考战术思考一：陌生区+自然资源，项目价值在哪？战略思考一：万科之于龙岗意味着什么？战略思考二：万科之于清林径意味着什么？战术思考二：万科+龙岗+清林径，客户呢？战略思考一：万科之于龙岗意味着什么？坂雪岗中心城东部新城关键词：三个支撑点、造城、主要战略方向龙岗万科城市化进程的第一次浪潮，农村人口大量进入城市工作/上学，他们自此扎根城市，过上了城里人的日子。对进城的人们而言，最吸引他们的是城市所代表的繁华——处处高楼，与周边便利的商业/学校/医疗配套，这是一次主动的迁移，从

5、平房搬进高楼是一种荣耀。进城。第一次迁移城市的高速发展总令城市内，尤其是核心地带的价格一路上涨，全线飘红。留在城市中的人越来越感到现实的经济压力，这压力逐渐不再能被时间成本所抵消。人们本能的需求成本更低的居住地，轨道交通的快速建设正是为了缓解这种焦躁不安的需求，这将是一次被动的大迁移，轨道交通不过是一味安慰剂。被动郊区化。第二次迁移城市的发展总是在对环境造成破坏。一座高度现代化的城市逐步只剩下灰蒙蒙的天空，僵硬的水泥马路，燥热的天气与道路两旁高楼里持续轰鸣的空调声。人们被囚禁在狭长昏暗楼道两侧的房间中，想找到一个有山有水的地方在城市内只意味着最顶级的财富实力。这将是第三次大的迁移，主动的，为了

6、一个更适合居住的家资源：主动郊区化。第三次迁移城市花园系列四季花城系列金色家园系列金域蓝湾系列城系列万科创造的生活方式第三次迁移的大旗，万科？新老西项目爱联项目金域东郡本项目坪山后续仍有较大量的土地储备东部山海区域城系万科新作——真正扛起第三起迁移的趋势大旗万科龙岗地图他们以自然的名义聚集：向往自然而又留恋城市；他们在寻找一种可支付的提升生活品味的方式；主动郊区化之下的全新生活模式万科之于龙岗中心城战略思考二：万科之于清林径意味着什么？区位之痛：城市轮廓模糊，城市价值劣势；中心城北部边缘地带，本地人极难认同清林径公园中心城奥体新城龙平西路龙盛大道本项目22号路龙盛大道：龙岗北通道，未来取代龙平

7、西路为龙岗的北外环，在龙平西路禁行货柜车后以走货柜车为主印象：货柜车/龙岗边缘类比：龙盛大道/南坪快速对南坪快速以北印象模糊，对龙盛大道以北一样认知很差龙平西路：中心城北东西走向主干道，龙岗货柜车通行的北干道印象：货柜车/中心城边缘类比：龙平西路=北环北环以北不是关内，龙平西路以北不是中心城城市轮廓模糊：交通较差，无地铁公交支撑目前进入性较弱（目前从村屋进入）配套不足，完全依赖社区内解决外部有一定