格七-李伟-资产发展与 财务作业初稿

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1、Name：WeiLiMajor：RealEstateStudentID:000646992Course：PropertyDevelopmentandFinanceMScPortfolio:DistanceLearningPropertyDevelopmentandFinanceASSESSMENTPROJECT:STUDENT:WeiLiASSESSMENTCRITERIA:%MARKBackgroundAnalysisanddiscussion:Conclusions:Structureandpresentation:20303020100CHECKLISTOFSP

2、ECIFICATTRIBUTESQualityofanalysis:ExcellentGoodRoomforImprovementFairClarityofargument:ExcellentGoodRoomforImprovementFairStructureofassignment:ExcellentGoodRoomforImprovementFairPresentation:ExcellentGoodRoomforImprovementFairASSESSORSCOMMENTS/FEEDBACK:Pleasediscussanyquerieswithyourtu

3、torASSESSOR:DATE:W公司A地块混合用途开发可行性研究报告摘要项目位于深圳蔡屋围金融中心区和市级商业中心“金三角”商业区，邻解放路及桂园路，地段优势明显。项目占地面积2万平方米，容积率不大于5。根据市场研究结果及项目地块条件分析，建议用足容积率，发展写字楼4万平方米，公寓4万㎡，商业2万平方米，全部用于销售，期望收益率8%，EUV为206783万元的情况下，项目可行。1.市场分析1.1深圳市城市发展战略建设创新型城市，发展高端服务业和总部经济是深圳市未来的战略发展方向，深港共建金融改革创新综合试验区及全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心

4、这“四大中心”是深圳未来的战略发展目标。本项目作为罗湖区较大规模的城市更新改造项目，无论从区位、规模、还是档次上都有很好的延展性，因此，为实现城市战略发展目标，提供产业发展用地是本项目的战略发展机会，也为深圳市实现“四大中心”建设提供强有力支持。1.2罗湖区发展战略为发展壮大优势产业与行业的集聚效应和效益，罗湖区提出打造“金融城”、商贸“万象城”、“工艺城”、“珠宝城”和艺术小镇的“四城一镇”的发展战略。罗湖区未来将重点发展商贸、房地产、旅游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地，与福田一起共同构成全市的城市中心。从罗湖区

5、未来发展的战略方向上看，本案将承接罗湖区发展的核心功能，发展金融产业等高端服务业和商贸业、文化创意产业等是项目战略发展的必然要求，本案物业功能定位将符合罗湖区发展战略要求。1.3深圳市GDP近年来，深圳GDP保持年均15.1%的快速增长，2010年在金融危机背景下，15GDP增长率下降为10.7%，但仍比全国增幅高2个百分点，仍处于经济发展的快速通道。2010年深圳GDP达到8201亿元。1.4罗湖区GDP相比较深圳市平均水平，罗湖区经济增长相对缓慢，2010年达到870亿元，2010年经济回升的动力主要来自金融业和商贸业，这两个行业分别拉动经济增长5.6个和1.5个

6、百分点。1.5罗湖区产业结构罗湖区产业结构调整速度较快，第三产业所占比重持续增加，2010年第三产业占GDP比重超过90%，达到现代服务业发达城市水平，并形成了以金融、商贸服务、黄金珠宝、创意文化为四大支柱产业和以专业服务、研发设计、现代物流为主体的生产性服务业体系。金融业成为第三产业主要的拉动力量，2010年金融业增加值349.88亿元，比上年增长18%，占GDP比重提高至40.2%。深圳市和罗湖区经济发展逐渐走出经济危机影响，发展势头良好，本案发展面临较好的宏观经济条件，并且本案发展方向符合深圳城市发展方向。1.6写字楼市场结论Ø作为深圳市最早启动的商务区，罗湖区

7、近几年写字楼供应量持续低迷，片区除近年入市的华润中心外，写字楼整体档次较之福田区有所差距，受金融危机影响，租金在一度下滑外，近期有所回升；参考文献DTZ戴德梁行.http://www.DTZ.com.(2011年06月30日).深圳2011年Q2报告；(InChinese)Ø未来区域入市的项目将以综合体项目为主导，京基金融中心以深圳第一高楼入市，有望带动整个片区，写字楼物业素质的提升，预计未来写字楼在外立面，以及内部构造方面均有大幅度提升；Ø本案距离东门和大剧院站直线距离较近，通勤较为便利，且考虑到为城市更新项目，已有部分写字楼需求，通过合理的内部空