中星旗忠别墅营销策划报告-中国经理人

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1、纯，撼天地中星旗忠别墅营销策划报告理解01政策解读/02竞争市场/03项目认知/04客群研判政策解读01政策市场：持续时间长、出台频次强、调控力度大。瞬间腰斩：总量、分项无一幸免商品住宅周供求走势一览调控第一时间08年月降三成05年月降五成周降五成单位：万㎡商品住宅周供求走势一览单位：万㎡面粉降价：未来预期回调新江湾C4地块（2010年5月7日）新江湾C6地块（2009年12月23日）松江区广富林2-4号地块（2010年2月26日）广富林2-6号地块（2010年5月7日）成交价11.08亿37.2亿17.16亿18.4亿楼板价

2、10000元32484元16378元13724元溢价率0117%191%92.5%拿地房企上海城投中建招商地产北方城投地方细则：弱化与强化并存以北京为代表的一线“限外限购”强化派“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”和“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。以浙江为代表的二线“保有征税”强化派对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准，各地要认真贯彻执行”。上海细则：保有征税呼之欲

3、出中央政策【购置环节】首套改善性首付门槛提升二套购置成本增加三套可限制【落实环节】地方问责制【流通环节】个人住房转让营业税免征期限由2年恢复至5年……+上海细则【保有环节】按照客观总价每年征收一定比例税收……=购置、保有、流通各环节全面严控新政下业内大佬反应——地产三剑客看跌后市华远大佬：任志强主张随行就市，呼吁大家尽快降价，以免政府再出政策SOHO大佬：潘石屹房价最多降两成，国内楼市会回到09年年初的水平万科大佬：王石不会大起大落（实际上旗下楼盘纷纷调低价格）个案表现：伺机而动1、当年新开项目且无前期成交参照以性价比爆量获取

4、逆市热销2、续销项目且后续供应量不小以时间换空间等待政策落地消化后重新审时度势3、尾盘项目等待政策明朗&参照年度目标,找寻出货机会点部分楼盘价格有所松动，或调低入市价格，高性价比楼盘新政后成交表现较好！成交以刚性的自住需求为主！月度当月排名楼盘名称区域成交面积成交套数成交均价营销动力相当于优惠折扣5月1印象欧洲徐汇华泾2641530819315开盘前市场媒体对该案公开预测价格由30000元/平一路下调,开盘前夕网上备案价格也在23800元/平,开盘当日项目对外报价20000元/平,且开盘当日缴纳5万定金可享99折,如一次性付款

5、还可享有1个点的返利,但实际开盘成交均价不足20000元/平与最高报价相比，打了近7折2复地北桥城闵行颛桥139108412302开盘前对外报价18000元/平,但实际开盘当日报价仅12000元/平,较大的价格落差形成良好的价格促动力与最高报价相比，打了近7折6月1恒盛湖畔豪庭奉贤南桥1933821411799开盘前对外报价10500元/平起，均价12000元/平，而南桥区域价格在15000元/平左右与区域项目报价相比，打了近8折2复地北桥城闵行颛桥1846311313420开盘前对外报价18000元/平,但实际开盘当日报价仅

6、12000元/平,较大的价格落差形成良好的价格促动力与最高报价相比，打了近7折4保利叶上海宝山顾村1539716416108项目附赠面积较大，性价比高,新政前报价在17000-18000元/平，现报价14000-17000元/平，办卡总价优惠3万与前期报价相比，按实用面积计算，打了近8折6绿地松江名邸松江新城1257413412540目前在售全装修公寓，小高层房源，以两房为主，建筑面积在77-91平方米之间，乃精装公寓压轴产品,4月报价15000元/平米,现报价13000元/平，现购房送3%契税与前期报价相比，打了近85折7绿

7、地公元壹品宝山顾村57846313485新政前报价在17000-18000元/平，近期价格下调至13000-14000元/平，同时凭上海居住证可享3万优惠与最高报价相比，打了近75折8龙湖郦城嘉定新城50574416023开盘前原先预计20000元/平左右,但开盘当日报价毛坯15000元/平起，精装房17000元/平起与最高报价相比，打了近8折“冰”点市场下的营销事件——价格松动，带动成交放量走势预判：2011年上半年之前难以改观，持继看空。【政策面形势结论】从本轮政策调控来看，执行速度之快、覆盖范围之广、打击力度之深都是从未

8、有的，导致春节后刚刚火热起来的房地产一落千丈；而正是由于此次政策调控所释放的能量史无前例，其影响的时间跨度也将更为长久，对于购房者的心理预期影响也尤为严重；5、6月，已有部分开发商调低心理预期价格，短期内收到一定成效。可以预见，在今年四季度，市场政策面仍不会有明显好转，虽然有