合肥市瑶海区东汇城策划报告（宝业地产竞标报告上）

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1、不谋全局者，不足谋一域；不谋一世者，不足谋一时！以审度城市的眼光，谋筹发展的思想！合肥皖江经济圈，长三角城市融入，中部龙头……在合肥大变革的今天E0913地块的出现具有怎样的划时代意义？背景阅读1乐购的建设，凤阳路的规划，50%的商办指标……合肥向上，瑶海复兴E0913地块的出现，给整个区域带来什么？背景阅读2桐城绿苑、城市绿苑、家纺市场……根系合肥，品质筑城作为宝业地产的又一力作，它的战略意义是什么？背景阅读3战略设问：设问一：格局——在迅猛发展的合肥市场，E0913地块面临什么样的发展趋势和发展环境？设问二：竞

2、争——放眼市场，在大格局下我们面临什么样的竞争环境？处于什么样的市场地位？设问三：规划——面对竞争和环境，我们如何进行项目的定位、规划，建立项目地位，实现利益最大化？战略设问：设问六：销售——住宅与商业如何进行策动，价值如何支撑，价格如何制定，实现项目价值最大化？设问四：营销——在强手如林的合肥市场，我们将以怎样的姿态来进行博弈，形成竞争力？设问五：推广——项目前期启动时，我们是整合还是分开，如何分层策动、有效整合？战略目标项目目标成为城市标记引领生活新主张实现利润最大化企业目标升级宝业地产品牌影响合肥房产市场Ta

3、rget目录ContentsPART1：启章——项目认知PART2：阅城——城市阅读PART3：占局——市场定位PART4：创生——规划设计PART5：超越——营销策略PART6：展望——销售测算PART7：视觉——平面展示启章一块满载城市梦想的热土诞生2010年1月22日，位于长江东路与东二环路交口西北侧的开元轮胎厂E0913地块，被69号买家以501万每亩的价格收入囊中，楼面价达到了2087元/平米。一个承载了瑶海区规划、发展、复兴梦想的地块诞生！诞生地块位于长江东路与东二环交叉口西北侧，位于中心城区的东北角，

4、东二环内行政区划归属于瑶海区；分属住宅站前板块项目认知——地块区位新站区站后板块新站区站前板块老瑶海区板块瑶海区龙岗板块本案从区位来看，本案位于城市中心区边缘，地处合肥第一路，为东北面人流入市的主要通道本案中心城区项目认知——经济指标地块总面积95.21亩（6.35万平米）总建筑面积22.5万平米规划为商住，其中商业/办公50%、居住50%容积率为商业≤4.0、居住≤3.2建筑密度商业≤35%、居住≤22%绿地(化)率商业≥25%、居住≥40%小区内配套一幼儿园成交时间：201年1月21日成交价：501万/亩楼面价

5、为：2087元/平米产品线包括商业、办公、居住、等多种物业形态，在规划上，各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，未来将形成一个多功能、高效率的综合体。从产品角度而言，我们具备了发展城市综合体的基本要素。项目认知——地块现状博澳名苑东临二环路，隔双向六车道为年底营业的商业项目乐购和在售项目博澳名苑南临长江东路及快达小康苑住宅小区；穿过双向四车道对面为合肥汽车东站以西为铜陵路街道花冲社居委居民住宅北临规划中凤阳支路及规划中小学周边待拆建住宅较多，潜力居住需求明显地块所处长江路为东西向贯穿市中心区域的主要干道交

6、通线路主要向东西向通达，向东可达龙岗区域项目紧邻市中心区，火车站、省汽车客运站、省邮政枢纽和规划中的地铁1号线均处于三公里范围内，交通较为便利；本案市府广场4.6公里元一时代广场3.1公里合肥站4.0公里项目认知——地块交通现状本案公交路线起点终点2博物馆长江批发市场15大兴镇市城建医院115南七里路东七里站123市府广场合钢医院130方桥社区小生活132金泰建材市场小生活135美容美发用品城十五里河146公交三公司龙岗保养厂147大兴塔陵兴海苑151运管处藕塘村152南门换乘中心旅游汽车站154海州景秀世家稻香楼

7、159大店工业园桃花社区233龙岗保养厂市城建医院302巢湖南路磨店乡政府38滁州路肥东公交客运站37肥东公交客运站曙光影院39肥东公交客运站滁州路项目认知——地块周边配套地块东面为乐购购物广场地块南面所处于长江东路上有，汽车东站、花冲公园另外居住配套还有第二医院、蚌埠路第四小学、三十九中、农贸市场等生活配套以长江东路上小门店为主，一公里之外分别有华联超市与好又多超市三公里范围内综合性卖场和合家福、在建的信地城市广场其他为大型专业卖场：安徽大市场、五金市场、汽配城、家居馆待周边配套保证基本居住功能供给，但综合功能性

8、较弱内部环境外部环境优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1）主城与龙岗肥东的中点，交通便利；2）综合性项目，给满足自身居住生活配套需求3）项目物业形态丰富，能满足投资者需要4）开发商品牌力提升项目信心保证；1）区域目前商业氛围不足2）待建立交桥影响部分商业形象3）无法与乐购进行资源互补4）地块不规则，不利规划开发5）南面待拆，商业布局不利机