2008年上海市新桥老镇海派青年城项目定价报告-策源

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1、新桥老镇海派青年城项目定价报告一、新桥板块概述地理位置-------新桥镇，地处上海市西南郊，位于松江区东北部，东与闵行区莘庄镇相通，西与洞泾镇、松江工业区毗连，南与车墩镇接壤，北与九亭镇为邻，总面积35.5平方公里。交通出行-------距离虹桥机场约18公里，徐家汇21公里，离轨道交通一号线莘庄站约9公里，轨道交通五号线颛桥站8公里。另外，沪杭高速公路的第一个进出口设在新桥镇境内。居住环境-------新桥镇房产区，即新闵综合园区，规划面积12平方公里，已引进房产商20家，开发面积8000多亩，建成花园别墅和公寓房

2、8018幢共163.505万平方米，已经成为上海最大的经济别墅群。二、整体板块认知保利十二橡树独栋25000元/㎡贝尚湾高层12500元/㎡上海紫园独栋51000元/㎡万科白马花园多层13000元/㎡三湘四季花城高层9000元/㎡目前松江区域内主要板块有:佘山板块,泗泾洞泾板块,九亭板块,松江新城板块,新桥板块.几大板块中，佘山板块和泗泾洞泾板块都以中高档别墅产品为主，板块个案均价跳脱整个松江区域均价范围。而剩下的三个板块中，新桥板块主要以经济型别墅为主，九亭和松江新城板块主要以公寓类住宅为主，板块内的产品参差不齐。三

3、、同区域竞争板块对比轨道交通盲点新桥我们来和松江另2个板块进行对比，我们就以公寓类产品在新桥、九亭、松江新城板块的利机点来讨论。松江新城首得益于上海一城九镇的开发，是松江整个规划最完整，规模最大的板块，并且轨道交通9号线终点站就设在松江新城核心区内，虽然地理位置更远离市区，但拥有大量的常驻人口，外来人口，并且大手笔的规划和新政中心、大学城的号召力吸引了不少市区客。九亭板块最初也是得益于轨道交通9号线的规划，再加上离市区一路之隔，交通的便捷性和自身整体的规划更是使得九亭的绝大多数客户都来自于市区，并且目前已经是上海最热门

4、的楼市区域之一。新桥板块作为莘闵别墅区的延伸，大力发展别墅项目，在松江各个板块中属于较为低调，而交通往往依赖于客户自身的自备车，初期轨道交通盲点的弱势并没有很明显的体现出来，而随着目前新桥板块内部分公寓类住宅的开发，交通不便捷的问题凸显出来，所以新桥板块和松江新城、九亭两个板块还是具有很大的差异性。九亭板块楼市图松江新城板块楼市图四、板块内部竞争市场热点新镇街盲点九新公路镇东路新中街中心街新北街新南街同样属于新桥板块，新桥老镇房地产的开发和新桥别墅区房地产开发的力度可谓是天壤之别，新桥别墅区在售的个案为10余个，而新桥

5、老镇上目前正在销售的个案只有2个，虽然两个地方距离不是非常远，但是无论从产品、价格、客源客层都有较大不同。五、竞争市场分析本案新乐名苑荣盛阳光苑在售楼盘情况一览表楼盘名称荣盛阳光苑新乐名苑开盘日期2008.1.262008.2.9开发商万宇集团上海允申置业有限公司总建筑面积8万6.9万容积率2.962.1绿化率45%30%产品类型17层高层17层高层价格（元/㎡）6200－7100均价66005200-6700均价6100房型（㎡）1R：62－642R：86－933R：1051R：50－602R：70－1003R：12

6、0－130去化情况本次开盘250套住宅，成交87套，去化率34.8％。本次推出住宅270套，成交140套，去化率52％。如上表所示，项目周边竞争市场内：l未有众多知名品牌开发商进驻。板块内只有万宇集团、上海允申置业有限公司等不知名开发商。以中小型规模楼盘居多，未有20-30万㎡的大型社区出现。产品类型单一，目前在售的两个个案均以17层高层的产品出现，产品面积都遵循乐7090政策，小户型居多。l价格处于松江区域乃至新桥板块盆地状态，但由于区位较偏，而且交通处于盲点，所以和其他板块相比并不具有十分明显的竞争优势目前在售公寓

7、房均价在6100-6600元/㎡，主力总价在37－60万/套，符合市场价格定位。其中两个紧邻的在售公寓房的价格有所差距，主要是地理位置和产品力不同所造成。以经济型产品为主导。板块市场主流产品以经济型为主，公寓产品以一房和两房为主力供应。l目前公寓房市场销售情况良好，2个个案都在今年1月底2月初开盘，在市场观望的情况下和传统销售淡季的影响下，目前在售的两个个案表现出35％和50％的去化速度。以周边地区居民购买为主，外区客户比例极少。目前新桥镇本地人口2.4万人，外来常驻人口12万人，外来常驻人口是目前主力的客源客层，由此

8、可见该区域客源较为单一。l楼盘接待处没有体现出专业的销售水平，在售个案都没有设置外接待处，导致不能扩大周边邻近区域和市区的影响力。六、板块公寓市场情况分析内容2004-07-12月2005-01-06月2005-07-12月2006-01-06月2006-07-12月2007-01-06月2007-07-12月2008-01-至今