2008年WANKE北京某项目营销推广报告

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1、万科XXX项目营销策划报告第2页思源经纪－万科XXX项目专案组前言经过开发商前期工作，万科XXX项目前期产品设计已经完成XXX项目在产品定位和设计全面完成的基础上，已经进入实质的营销推广定位和实施阶段。我司旨在通过对于市场环境和项目自身特质的分析，发现问题，作出解决问题的方案,提出相关方案的具体实施建议,保证项目整体运作成功和销售目标的实现。第3页思源经纪－万科XXX项目专案组项目背景北京项目位于顺义城西侧,靠近六环,离顺义主城区距离很近地段背景June21第4页思源经纪－万科XXX项目专案组交通背景北京用地南

2、侧有快速路，其它三面有城市级主干道现状用地内部没有城市级道路分隔，向东、向南、向西的支路交通也受到阻隔轻轨将经过区域，站场将要改造，地块升值潜力大。June21第5页思源经纪－万科XXX项目专案组地块背景June21第6页思源经纪－万科XXX项目专案组XXX一区规划指标规划用地面积19.95ha总建筑面积331905.3㎡其中地上面积311773.5㎡住宅291573.5㎡公建20200㎡地下建筑面积20131.8㎡建筑占地面积35516.8㎡绿地面积66871.7㎡道路、广场、停车面积97111.5㎡容积率1.

3、56绿地率33.5％建筑密度17.8％高层住宅面积比例56.1％居住区总户数2484户居住区总人口7949（户均3.2人）停车数量1291辆（每户0.5辆）其中地面停车1009辆半地下停车282辆地下人防计算面积15173.2㎡半地下停车场4958.6㎡June21第7页思源经纪－万科XXX项目专案组XXX一期开盘产品经济三居南北两居舒适三居东西向两居情花名称套数套数比经济三居37453%东西向两居6810%南北两居14821%舒适三居304%情花8012%合计700100%东西薄板二居（小高层）南北二居（多层）

4、经济三居（小高层）舒适三居（小高层）少量情花产品June21第8页思源经纪－万科XXX项目专案组本案营销策划的工作思路分析本案营销环境分析本案客群特征我们面临的问题销售速度与销售价格之间的必然矛盾如何实现万科的品牌溢价？如何充分保证客户满意度和美誉度销售团队的建设和管理销售业务流程设计人员培训销售流程评估控制制定营销战略确定营销定位制定通盘性的竞争性营销战略对本案进行营销战略指导下的营销定位营销推广方案计划与控制执行、组织和控制营销方案产品如何包装？价格如何制定？采取何种渠道创造便利条件？采取何种促销达到沟通效果

5、？June21第9页思源经纪－万科XXX项目专案组目录我们面临的市场环境我们面对的客户特征需要解决的市场难点解决问题的营销策略具体执行的推广策略具体执行的销售策略客户满意的制度保证营销团队的架构体系June21第10页思源经纪－万科XXX项目专案组我们面临怎样的市场环境“我们眼中的顺义”June21第11页思源经纪－万科XXX项目专案组顺义宏观市场情况规划前景东部发展带顺义通县亦庄空港物流枢纽国际交往中心休闲度假区北京现代制造基地June21第12页思源经纪－万科XXX项目专案组顺义宏观市场情况数据来源：顺义区发

6、展改革委员会网站截止到2005年底符合整个北京市的经济走势，GDP稳步上升。随着顺义新城的整体规划，必将有一个新的飞跃。GDP走势June21第13页思源经纪－万科XXX项目专案组顺义产业特征数据来源：顺义区发展改革委员会网站，数据截止到2005年底第二产业快速发展，工业成为经济增长的重要支撑。产业结构进一步优化，多点支撑局面初步形成。汽车制造、电子通讯、食品饮料三大行业引领经济快速发展。空港工业区和林河工业区服务业发展后劲进一步增强。June21第14页思源经纪－万科XXX项目专案组区域消费能力数据来源：顺义区

7、发展改革委员会网站数据截止到2005年底第一产业从业人数比例较大，且其他产业中大部分从事技术含量较低工作（如采矿业），因此收入水平不高。随着产业结构转变，大型跨国公司进驻（如现代）。将提升整个区域的人群素质和收入，进而提升消费能力。总计4296199678453242229011、一产18429314738152452、二产153311979223024719225B采矿业1221730812160C制造业12909600719076520237D电力、燃气及水的生产和供应业141242234521066E建筑业

8、2172232636829152623、三产25797695521825729084F交通运输、仓储和邮政业192143945034137248G信息传输、计算机服务和软件业3217325816034H批发和零售业61277871396718289I住宿和餐饮业874745880519321J金融业6386817929K房地产业22665281806627253L租赁和商