南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告

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1、南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本阶段要解决的问题在已确定目标、战略和限制条件的情况下如何实现项目的成功启动？我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。需要说明的是以规避风险为前提——原则一：多样化产品启动建立强势的核心利益驱动因素——原则二：凸显投资价值建立社区整体形象和气势——原则三：一举奠定大盘的形象价值克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失——原则四：展示先行滚动式开发，低成本运作——原则五：“小步快跑”的开发节奏在社区设计中植入营销宣传点——原则六：产品要有突破性陌生区大盘成功启

2、动的六大原则确定启动期策略项目客户定位项目整体发展战略项目整体开发原则基本点一基本点二基本点三基本点四基本点五启动区目标约束条件项目形象定位立足项目六大基本点基本点六基本点一：项目整体开发原则回顾本项目以低成本运作、风险控制为前提本项目以投资和重复置业为主要动因本项目以强势营销作为保证基本点二：项目总体发展战略回顾定位项目所处的区域形象我们就是区域形象的代表突破超越制定竞争战略，在竞争中脱颖而出﹢充分利用项目在成本的相对优势，在价格上集中体现切实抓住其购买驱动力：升值潜力＋价格建立项目的差异点休闲生活，超值感受第一类：南移置业的投资客第二类：重复置业者基本点三：项目客户定位

3、回顾只要物业总价在可接受范围内，并有价格优势，投资客乐意购买性价比高、具升值潜力的郊区住宅。只要物业价格在可接受范围内，并且有良好的环境，生活舒适，重复置业者也乐意选择郊区住宅。目标客户核心驱动力：升值潜力＋价格组合驱动目标客户分类典型客户描述南京城市生活第三地示范区休闲生活，超值感受的理想之地基本点四：项目形象定位回顾一：休闲风情：整个项目体现的是一种休闲生活文化二：超值产品：一到社区，物超所值的感觉油然而生——极尽展示——建立大盘气势，一举树立大盘社区形象，为后期开发奠定基础基本点五：启动区目标5年开发完毕，启动期首次投入资金确保不超过8个亿，力争不超过6个亿，首期启动

4、规模为200亩，分为3-4次开发基本点六：约束条件核心问题分解如何抓住客户购买核心驱动力确保产品的价格优势体现产品的超值点如何保证项目利润空间减少面宽，增加户数，保证容积率如何降低启动期风险产品问题展示问题如何实现低成本展示如何展示大盘气势如何突出项目亮点问题一如何降低启动期风险建议一多样化产品启动产品合理化分布原则1.高端产品利用最好景观资源2.高端产品保证更高的私密性3.展示产品保证最好的昭示性产品分布自然水系宁溧公路水系分块价值分析获得的景观资源最为丰富，视线通畅开阔，为启动区内价值最高的区域基本处于各别墅组团内部，周围没有特殊的景观点，但其位置决定了此处单位将会较为

5、宁静，价值也较高为较为靠近快速干道的单位分布区，可能会有部分噪音，价值相对较低为最靠近快速干道的单位分布区，昭示性最好问题二，问题三如何抓住客户购买核心驱动力确保产品的价格优势体现产品的超值点如何保证项目利润空间减少面宽增加户数保证容积率产品联排别墅：180－250㎡花园洋房：120－160㎡双拼别墅：260－290㎡小高层：130－150㎡价格联排别墅：总价在60万以内花园洋房：总价在40万以内双拼别墅：总价在100万以内小高层：单价为1600元/平米关于启动期产品和价格回顾TOWNHOUSE，双拼以清新、简约、明快的欧式现代建筑风格，符合项目整体形象多联排，以八联排为主

6、，减少面宽，增加户数通过进一步挖掘物业价值，实现产品的增值创新花园洋房3+1、4+1建筑形式，采用退台式设计；独特的露台空间、凸窗设计。其中3+1是指1层，2层各为一户，3-4层为一户。4+1是指1层为一户，2-3层为一户，4-5层为一户，外加阁楼，形成叠加别墅的外型）通过进一步挖掘物业价值，实现产品的增值创新——关于建筑单体回顾各种类型及相应特点更接近于独立别墅独立性强更强调“有天有地”多联排，与复式住宅相似，外观象多层布局紧凑，可增加户数依地势而建，视觉错落有序，空间有层次感建筑难度大，成本较高围合式布局将部分独享空间共有化，增加邻里氛围通风、采光有一定障碍满足要求TO

7、WNHOUSE建议二控制总面积物业对比项目总价（元）均价（元/平米）联排别墅宁南180-250万江宁70-120万3500-5500亚东100万左右4500本项目（联排别墅）45-65万2500左右本项目（双拼别墅）总价在100万以内3200左右普通公寓（按120M2）城北47万3882城东51.3万4274城南47.6万3965城中66万5496河西55.5万4628本项目（花园洋房）26.5万2200对比：南京市同类物业价格理由一：价格当建筑面积达到250平米：我们的价格优势将不再明显，当建面达到300平米时：