佳兆业成都双流区现代城项目经营策略报告

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1、佳兆业成都双流区现代城项目经营策略报告报告结构第一节土地和项目解读··········投资部编制第二节市场研究、产品定位及营销策划···营销部编制第三节项目规划设计策划·······设计部编制第四节开发经营计划········开发及工程部编制第五节成本控制策划···········成本部编制第六节人力策划···········人力部编制第七节资金及税收策划··········财务部编制第八节投资收益分析···········财务部编制第九节风险与对策············营销部编制第一节土地和项目解读09-10年区域土地成交均价100-150万/亩,本案拥有一定土地成本优势

2、下载后删除本文本框才能看见3、宗地位置位于双楠大道与星空路交汇处。距绕城高速约1公里四至范围北面：双楠大道南面：待开发地块西面：星空路东面：与金恒德项目规划道路用地红线图第一节土地和项目解读10-15分钟车程可至成都南二环4、宗地现状（文字说明加图片）双流现代商贸集中发展区引进重大产业化项目10余个，除我司现代城项目外还包括九龙仓奥特莱斯商业中心、金恒德汽车城、西南联合商业中心、西部美国城等大型商业项目。西向现状：菜地东向：菜地、行道树南向：18F高层拆迁安置房北向：行道树、锦江净用地面积(亩)用地性质基本规划条件退红线要求容积率建筑密度建筑高度140商业≧1.5,≦4.0≦

3、50%建筑物制高点满足航空限高；临双楠大道≧24米后退南侧、东侧规划道路绿线距离≧5米，后退北侧规划道路红线≧12米第一节土地和项目解读目前区域居住氛围弱第二节市场研究、产品定位及营销策划1成都市整体市场研究2重点区域市场概述3项目定位4营销策略5识别系统（待定）6销售收入、销售周期及营销费用（一）SWOT分析（略）（二）项目发展战略项目实质：核心策略手段：以满足舒适居家为前提，采用户型面积、单价与总价双重控制的手段。第二节市场研究、产品定位及营销策划三.项目定位面积与单价控制，形成优势性价比领导者—最大市场份额—物业形态最高—行业标准（全新概念）追随者—搭便车，借势—类似产

4、品及服务—紧密跟随、距离跟随、选择跟随补缺者—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点—企业资源优势突出挑战者—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—足够资源、较高物业形态远大林语城、国奥村锦绣南郡金恒德配套住宅区、东立花园本案选择1.市场定位人居都市阳光市场领导者第二节市场研究、产品定位及营销策划三.项目定位下载后删除本文本框才能看见高档中高档中档2.档次定位高端中高端中端项目整体档次定位：片区高端档次定位本案档次定位第一梯队：远大林语城、国奥村　（别墅）第三梯队：金恒德住宅区、锦绣楠郡（小高层、高层）第二梯队：人居都市阳光第二节市场研究、产品定位及营销策划三.项目定位高端复合园区

5、都市精英,顶峰领地3.形象定位第二节市场研究、产品定位及营销策划三.项目定位低密物业电梯物业区域来源置业目的需求敏感点工业园区：舒适型居家、高端商务办公。簇桥、金花：舒适型居家、商务办公。成都中高端：舒适型居家。双流本地偏高端：舒适型居住。周边工业园区：主力３5％簇桥、金花：主力3０％成都中高端：次主力2０％双流本地偏高端：辅助１０％其他游离　５％工业园区中端：主力　３0％簇桥、金花中端：主力　３0％成都中端客群：次主力25％双流本地中端：辅助　１０％其他游离　５％工业园区中端：首次置业为主、小型商务办公。簇桥、金花中端：首次置业为主。双流本地中端：首次居住为主。其他区域客群

6、：投资。省内高端：休闲、投资、日常居住工业园区：交通条件、商务/商业氛围、总价。簇桥、金花高端：交通条件、居家环境、总价。成都中高端：交通条件、总价。双流本地偏高端：产品形态、总价。工业园区中端：交通条件、单/总价、产品多功能性。簇桥、金花中端：交通条件、单/总价。双流本地中端：发展前景、单/总价、配套。其他区域客群：升值空间、总价转化类客户深访调查4.客户定位主力客群60%集中于簇桥、金花低密客户：事业初成，在生活圈有话语权，影响力，有一定社会定位希望圆其人生第一栋低密物业理想：舒适的、私密的、不太高总价的电梯客户：工作初期，基本稳定，向往自由生活空间，有首付余存希望在成都

7、拥有属于自己的房屋：尺度合适、交通能通达、没有压力的、第二节市场研究、产品定位及营销策划三.项目定位项目定位：低密物业+小高层住宅+配套商业后期推广初步设想：经过中原、成都公司以及集团四方意见的整合和论证，我们建议发展方向为：5.项目定位第二节市场研究、产品定位及营销策划三.项目定位6.建筑风格建议（为政府规划要求，偏工建化）第二节市场研究、产品定位及营销策划三.项目定位现代简欧风格7.项目总体户型配比：现代城住宅指标总表（一期、二期）分类物业建筑面积物业占比物业分类该物业分类总面积该物业分类占比房型（