我国土地流转信托实践模式比较研究

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1、我国土地流转信托实践模式比较研究摘要：目前我国几种典型的土地流转信托实践模式：宿州模式、桃园材模式、兰西模式和金色田野系列模式，比较这四种实践模式在信托产品结构、经营主-体、风险控制和收益分配方面的异同，发现信托公司盈利方式尚未清晰，并且相关配套尚不健全。因此，政府应完善相关配套制度、完善农村土地流转服务平台，同时，信托公司应明晰经营模式，将土地经营权跟互联网模式联系起来，在条件成熟时，构建“土地信托银行”，充分发挥土地的资本属性，为后续的金融创新提供可能。中国2/vie　　关键词：土地信托；实践模式j比较研究　　伴随着工业化、新

2、型城镇化进程的加速以及家庭联产承包责任制弊端的暴露，农村产业结构发生变化，农村土地制度面临诸多新的问题。2013年11月12日，中共十八届三中全会通过《中共中央�P于全面深化改革若干重大问题的决定》开启了新一轮土地改革，改革的亮点在于维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济组织成员权利，保障农户宅基地用益物权，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。这为我国农村实施土地流转信托提供了政策保障。　　土地流转信托是指在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包经营权稳定不变的前提下，农村土地承包人基于对受托人的信任，将

3、其承包的土地使用权在一定期限内信托给受托人，由其利用专业规划经营管理或使用，土地收益归受益人所有的一种土地流转创新方式。当前，农村土地流转信托刚刚起步，还未形成统一模式，主要针对目前典型的土地流转信托模式进行比较分析，总结土地流转信托模式实践经验，为创新发展农村土地流转实践提供依据与政策建议。　　一、农村土地流转信托的实践模式　　（一）宿州模式　　1.在“宿州模式”中，信托计划交易结构采取“双委托代理”模式：（1）第一层委托关系是村民与区政府的委托关系，这其中包括了农户与村委、村委与镇政府、镇政府与区政府分别签订土地三层转包合同；

4、（2）第二层委托关系是区政府作为最终委托人将土地委托给信托公司。在该过程中，涉及的农户、村委会、镇政府、区政府、信托公司均按照签订的合同约束权利和义务。　　2.信托产品的结构采取“财产权信托+资金信托”混合式模式：（1）财产权信托方面：在承包人自愿基础上，首先政府要对农民的土地承包经营权进行确权与登记，信托公司按照确权后的土地承包经营权与信托单位挂钩，如将农民持有的每一亩土地承包经营权对应1万份信托单位，信托公司按照信托单位承担信托责任。同时，信托公司聘请专业化的农业投资公司对流转土地进行专业化运作与管理；（2）资金信托方面：信托

5、公司根据土地流转过程中各阶段出现的流动性问题，如流转土地区域内土地整理、农业设施建设中的资金需求等等，发行期限不同的资金信托产品，以解决土地流转过程中的资金短缺问题。　　信托计划收益分配模式采取按优先级别逐级分配的模式。该信托计划设立A类、B类和T类三类收益权，并按照三类收益权优先级别逐级分配，分配方式相对复杂，农民则根据合同中载明的土地份额获得固定地租和经营利润分成。　　风险控制方面，信托公司引入农业投资公司负责招商招租工作，并用租金担保机制和资金信托计划为土地信托提供双重增信保障措施。同时，信托合同约定延长土地信托计划项下的土

6、地使用环节，分散单一环节使用带来的风险。此外，当农业市场或其他相关市场情况出现非正常变化时，合同约定承租企业需购买农业保险进行进一步风险赔偿保障。　　（二）桃园村模式　　1.在“桃源村模式”中，信托计划交易结构采取“入股+委托”模式：（1）入股：引入土地股份合作社制度，农民按照政府部门的测量结果将自家土地作价参与到村集体的土地合作社，合作社向村民颁发入股凭证，村民根据人股凭证载明的入股比例获取后期收益；（2）委托：村民将土地人股到土地合作社后，由土地合作社将土地整体直接委托给信托公司。在该过程中，只存在土地合作社与信托公司单层委托

7、代理关系。　　2.信托产品的结构仍然采取“财产权信托+资金信托”混合式模式，（1）财产权信托方面采取“土地合作社”+“专业合作社”的“双合作社”设计，即在政府主导下成立“土地合作社”，村民将确权后的土地经营权作价出资，成为“土地合作社”股东，凭股权证书享受信托计划受益权。“土地合作社”作为委托人将土地信托给信托公司，信托公司又将其租赁给“专业合作社”进行管理；（2）资金信托方面：信托公司在信托计划存续期间视资金需求情况发行资金信托。　　信托计划收益由“固定收益+浮动收益”两部分组成。村民按照其人股时持有的信托单位享有固定的基本地租

8、收入，并抽取承租方“专业合作社”收益的20%作为浮动收益。除此之外，村民还可以进入“专业合作社”通过劳动获得工资收入。　　风险控制方面，政府出台措施确保村民的地租收益，包括要求合作社提供固定收益和政府出面对信托计划给予保证。此外，信托公司按照信托资