住房金融欧洲资产担保证券借鉴

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1、住房金融欧洲资产担保证券借鉴鉴于将来中国庞大的住房金融的事实，资产担保证券或将成为中国在住房融资方面的有益尝试并推动中国住房金融市场的发展。在过去几年里，中国的房地产市场有了巨大增长。最近中国的城市住房价值超过了GDP的200°%。但是尽管房屋市场规模庞大。中国仍然缺乏相应的金融工具来促使楼市的进一步发展。事实上，对于正处在迅速发展的工业国家。这种规模的楼市如果只限于现金交易将是极大的局限，而且如果考虑到中国的平均国民收入还处于较低数值的状况，问题将更为突出，这使得相对购买力低的家庭不得不全力支付他们的住房帐单。鉴于这种情况，探讨其他国家促进楼市发展所运用的金融

2、方式，对中国来说应该是一个关注点。作为抵押融资方式，基本上有三种解决住宅按揭贷款的金融工具。最简单的方法是银行以其零售存款作为按揭贷款资金。这是一个比较直接运作按揭融资业务的方式，但对于银行来说，可能会因为期限错配而带来风险，因为银行的存款期限结构远远短于按揭贷款。当房地产业经历繁荣至衰退的周期时，银行系统承担了这一过程的主要风险。而目前，中国住宅按揭贷款主要是通过这个方法解决的。住房抵押贷款的第二种方法是通过财务审核后进行证券化操作，一旦按揭贷款被列入银行的资产负债表，就将象证券一样打包出售，在二级市场上以抵押贷款的形式进行交易。最近几年，这种方法发展迅速。第

3、三种方法，是通过银行自身发行并且通过其证券投资组合进行抵押的资产担保证券来获得房屋的按揭贷款资金。资产担保证券与资产证券化的主要区别是资产担保证券是列入银行的资产负债表中，另一个重要的区别是资产担保证券不仅其潜在贷款由银行的资产所担保，同时担保也涉及到证券发行人的信用。在美国，大部分的抵押贷款资金是通过证券化来获得的。这些证券通常允许固定资产，如按揭的贷款被打包成流动资产的证券。这样，使得大量贷款可以由一些怀有特别目的的组织转移出去，这些资产可以从机构的负债表中消失，也消除了他们在资本支出上的记录。这种转移资产的技术手法曾被房地美、房利美这样的企业所运用。这些企

4、业从银行购买抵押贷款然后进行证券化。这些机构的另一个目的是发展一个按揭的二级市场，以此增加抵押贷款的资金来源，使美国获得在住房市场上更多的所有权。但是，如果银行或其他抵押贷款发起人不认真履行他们在抵押贷款中的责任，那么这种按揭证券市场将面临严重问题。美国次级抵押贷款危机就是一个例子。事实上，当楼市降温或抵押贷款违约率上升后，损失要大大高于预期，将推动按揭证券市场走向末路。经过此次危机，完全私营化的证券模式几乎不复存在，这也就提出了一个问题：在将来。哪种证券模式可以幸运地拥抱美国的住房按揭资金？资产担保证券模式在此次全球性金融危机中得到了检验。资产担保证券的优点在

5、于，首先，对于最终风险承担人来看，资产担保证券是一种比较简单的的证券模式；第二，较之于按揭贷款证券，资产担保证券对于潜在资产方面并没有那么敏感，多变。这可能是因为银行信用担保在运营中的作用。从发行人角度看，资产担保证券还有其他更多的优点。比如说，发行成本低，债券期限较长，将利率风险部分转移到资本投资方面，因为大部分资产担保证券都有固定的利率。从投资者角度看，资产担保证券具有担保的优势，而且还有银行的信誉作为保险，因为实行资产担保证券的银行已经评估了这种抵押贷款的风险，这显然降低了道德风险。此外，资产担保证券还因为它们的运营相对规范，更容易得到很好的交易支撑。它们

6、在利润上的升值空间，使得他们能够与政府债券相媲美，成为购买国债之外的另一个选择。德国和丹麦是欧洲两个率先启用资产担保证券的国家，其后有许多国家纷纷效起，比如法国和西班牙。总之，欧洲的资产担保证券已经达到万亿规模。其中55%是抵押贷款，41%是由政府主管的公共部门投资。在两年的时间，这些金融产品从2005年占住房贷款资金的20%的增长到2007年底的40%。即使当前金融市场动荡，资产担保证券还是能够继续为欧洲的住房市场提供流动性支持，而且代表着高收益的证券投资，成为国债的有力的竞争者。从历史上看，有许多国家对于发行资产担保证券的资质只能是专门的信贷机构，如抵押贷款

7、银行。这些国家包括：丹麦，德国，匈牙利，法国，波兰。这种只允许特别资质的信贷机构进行资产担保证券操作的理论依据是为了是为资产安全和以及操作过程中的透明度。尽管如此，还是有许多国家允许多样化的普遍银行发行资产担保证券，例如：西班牙，瑞典，智利，捷克共和国，爱尔兰。他们认为，银行的存在，就说明他们有足够的成本与力量来进行特别的借贷者。到目前为止，资产担保证券对于投资者的安全性选择以及对那些选择优势化的证券发行人来说，是个不错的选择，当然对于一般公众来讲也可以从中受益。虽然资产担保证券对于亚洲来说还是一个新产品，最近只有韩国做了初步的尝试，但在欧洲却己经得到了很长时间

8、的运用与检验。鉴于将来中