以房养老存废之争.docx

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1、以房养老存废之争一、以房养老模式以房养老的主要模式是反向抵押贷款，是指已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给保险公司、银行等金融机构，金融机构对借款人的年龄、房屋现值、未来增殖折损情况及借款人房产的价值进行综合评估后，按其房屋评估值减去预期折损和预期利息，并按人的平均寿命计算，将房屋价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年或一次性支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续享有房屋的居住权并负责维护，直到老人百年之后，金融机构处置该房屋产权获益。从理论上讲，反抵押贷款的本质是房屋融通资金，

2、并以其为核心，拉动老年社会保障、保险、房地产等社会多方面参与发展的经济活动。以房养老思想的成功尝试，是迄今为止仅有的一种大规模运行的住房和养老相结合的金融工具。以房养老模式起源于荷兰，发展最成熟的国家是美国。该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。我国并没有开展反抵押贷款这项业务，但反抵押贷款在国外的成功经验对我国开展以房养老业务具有重要的指导意义和借鉴意义。二、以房养老的立论依据1.生命周期理论生命周期理论是由美国经

3、济学家莫迪利亚尼、布伦博格等人提出的，莫迪利亚尼作出了突出贡献，并获得诺贝尔经济学奖。这一理论的基本思想是:一个理性的消费者，不仅对某一消费行为、消费项目的决策安排考虑个人效用的最大化，最重要的是要追求其生命周期内整个一生效用的最大化，而其预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的平衡。个人一生的收入与财富，应当在个人人生的整个生命周期的不同阶段，包括养老期间予以合理配置，以使个人资源配置达到最优。人们为此要将一生的收入总额，更有效地在自己一生中据以分配，使其拥有资源配置的结构、收益及可发挥的功用等

4、，能够更为合理地满足个人一生中的需要。生命周期理论是以房养老模式最基本的理论依据。这一理论的核心，是个人在工作期间取得的收入应当在其整个一生中包括养老期间予以合理配置。以房养老思想正是这一优化配置思想的现实应用。生命周期理论把人的生命分为3个部分:青年时期，消费大于收入，是负储蓄;中年时期，收入大于消费，是正储蓄;老年时期，消费大于储蓄，需要动用工作时期的储蓄支付。工作时期的储蓄不仅指的是货币，更主要的是指财产实物的积累，这里指的是住房，它是一个家庭财富的最主要内容。一般认为，家庭生命周期和住房的

5、寿命周期不一致，房主购房年龄多在30}50岁，假如人们预期存活寿命是70}80岁，而现在住房多采用框架结构，其寿命多在70}100年，这样到房主退休时，住房平均还可以使用40年时间，房屋价值还很高。以房养老正是要将这种较高的房屋价值余值提前变现，以满足退体后养老的需要，实现住房和养老的最佳结合。3.不动产流动理论不动产通常指的是房产，指附着于土地的房产及附属物。不动产价值很大，它的特点是不可移动或者与土地不能分离。不动产是指其物质形态不能移动，它的价值形态是可以流动的，即住户可以根据自己的需要通过

6、买卖实现流动，以发挥最大功用。人们手中拥有各种资产，其中份额最重、数值最大、能长期发挥作用的是住房，它的价值比重占家庭全部资产的半数或更多。传统做法是老年人养老靠子女，老人百年后将住房完整地留给子女。老人在晚年是纯粹的消费者，如果缺钱，就会产生“拿着金饭碗讨饭吃”的状况。资产流动理论指出，流动性是资产功用发挥的前提，资产只有在不断的流动中才能发挥作用，并最大限度地实现财富的增值。以房养老是不动产流动理论的现实应用，它认为在老人晚年养老生活中，住房这种不动产可以实现流动，以更好地满足家庭经营融资的需

7、求。即通过一定的创新，引进保险、银行等机构，提前变现房产价值，以满足退体后的养老资金需要，实现住房效用最大化。这样住房就从一种超长期的耐用消费品，变化为具有流动性的资产而可以成为养老金的来源。4.家庭资产配置理论资产配置是指根据投资需求，将投资资金在不同资产类别之间进行分配，通常是将资产在低风险、低收益与高风险、高收益的资产之间进行分配。它研究的是国家、社会、家庭个人如何配置资源，使其达到最优化配置，充分实现资源最大效用的理论。家庭资产配置指的是人们将一定时期内手中拥有的资源，向各方面功能活动需要

8、给予预算分配，以实现家庭经济利益最大化。经济学家加里·贝克在《家庭经济分析》中指出:家庭是一个经济组织，这个组织运行的前提是拥有一定的人力、财力、物力资源;运行的特点则取决于家庭规模、结构和所处生命周期阶段;运行的目标则是对家庭拥有各项资源的合理配置运作，以实现家人共同生活需要的最大限度的满足，实现家庭效用最大化。住房是我国城市居民中家庭拥有财产最值钱的家当，却因缺乏流动性而丧失投资赢利能力。而以房养老模式，正是家庭将包括房产资源在内的各项资源，在整个生命周期的不同阶段给予优化配置