业主建筑物区分所有权及不动产相邻关系

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1、建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑区划内符合下列条件的房屋，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。“业主”不等于“房主”几十年来一直住在乡下的

2、老刘今年喜事不断，儿子在城里混得有出息后给他老人家在某小区买了一幢楼房，住惯了乡下大瓦房的老刘如今也过了一把“业主瘾”。前几天，老刘到小区的植物园散步，恰巧遇到了业主委员会的李大妈，两个人便攀谈了起来。李大妈问老刘：“怎么样，在城里还住得惯吗？当上业主的感觉如何啊？”老刘一时摸不着头脑了，忙问道：“啥叫业主啊？难道和俺乡下的房主不一样吗？”《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外

3、。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十九条规定“建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。”除了对道路、绿地、车位等公共设施享有共有权外，业主还享有一些政治权利，如《物权法》第七十五条所规定的“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的权利及七十六条规定的七项共同权利等。我国《物权法》第76条规定：下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改

4、建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。底层住户可以拒交电梯运行维修费吗？吴女士去年购买了电梯公

5、寓底层的一套住房，房子交通便利，采光、通风、供暖等方面都很满意，可是当小区物业管理公司来收费时，吴女士就高兴不起来了，因为物业管理人员要求吴女士与其他住户摊电梯运行和维护的各项费用。吴女士以收费不合理为由拒绝交纳电梯维修费用，她认为自己住底层，根本用不着电梯上下楼，电梯对其而言形同虚设，物业公司无权要求不用电梯的住户交电梯费。但是物业管理公司认为电梯属于公共设施，只要在这居住就要分摊费用而不论其是否使用。双方发生激烈的争吵，最后不欢而散。《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收

6、益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”买了“二手房”，没有停车位怎么办？严先生通过中介公司购买了一套位于市中心的楼房，相关手续办好了，房子也重新进行了装修，严先生一家高高兴兴的搬了进去，但是等到严先生把车开到自家楼前的时候，却被另一户居民赶走了，找到物业公司询问才知道，由于小区的车位处于饱和状态，小区居民已经把地上的车位“瓜分”干净，而原来的房主又没有私家车，当然也没有遗留下车位。物业公司建议严先生购买地下车库，可是一个车库12万

7、元，自己的车还不到5万元，购买车库太浪费了。严先生只好把车停在公司，每天做公交车上下班。《物权法》第七十二条第二款和第七十四条第三款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区车位、车库到底归谁所有？幸福山庄作为一个新建的高档住宅小区，开发商在销售住宅时承诺；花园庭院，人性化立体空间布局规划，附赠多个免费车位，但张先生入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权，与开发商理

8、论时，他们却说由于私家车的增多，小区的车位设计一时不能满足要求，只能出租。实际上开发商以8万元的单价对外卖掉了其中1/3的车位，其余车位以每月200元的租金租给了小区居民。可是张先生交了租金还没过两个月，物业公司又发出通知，由于车位紧张，每月租金提高到600元，如果不租也可以买，价位在6万-9万元之间。为了自己的爱车，张先生每天下班在小区内打“游击战”寻找车位，为此还与邻居闹了不少纠纷。对此，张先生一脸的无奈。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的